Сегодня предлагаю рассмотреть вопрос продажи жилого помещения – квартиры. Совсем недавно Верховный Суд России сформировал судебный прецедент, иллюстрирующий, что состояние передаваемой по договору купли-продажи квартиры играет в сделке далеко не последнюю роль.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Данные правомочия достаточно часто реализуются покупателями при выявлении не оговоренных соглашением недостатков.
Однако закон также выделяет категорию "существенные нарушения требований к качеству товара". Такими, в частности, признаются:
- неустранимые недостатки;
- недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени;
- недостатки, которые выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки.
При наличии перечисленных обстоятельств покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. К таким кардинальным мерам покупатели, как правило, не прибегают. Они чаще сетуют на свою невнимательность, горюют по поводу необходимости вложения значительных денежных средств для приведения помещения в нормальное состояние.
Однако нужно знать, что указанное правомочие расторгнуть договор распространяется в равной степени и на отношения купли-продажи недвижимости. Именно об этом и напомнил Верховный Суд в своем определении по делу № 18-КГ16-187 от 14 февраля 2017 года, отменяя отказное определение Краснодарского краевого суда.
Предметом спора, дошедшего до высшей судебной инстанции, стала сочинская квартира вторичного рынка недвижимости. При пользовании жилым помещением покупателем были обнаружены скрытые недостатки, которые делали квартиру непригодной для проживания.
Согласно Жилищному кодексу России, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из этого, под "существенным нарушением требований к качеству товара" следует понимать как раз-таки несоответствие санитарным и техническим правилам и нормам. Это и было выявлено в отношении спорной квартиры. Привлеченные эксперты подтвердили, что жилым помещением квартиру считать нельзя.
Верховный Суд разъяснил, что в рассматриваемой ситуации покупатель имеет полное право отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги, и направил дело на новое рассмотрение. Безусловно, не принять во внимание позицию высшей судебной инстанции при последующем рассмотрении нельзя.
Прецедент, несомненно, показательный. Существующая в законе норма о возможности отказаться от исполнения договора купли-продажи как таковая не применялась к отношениям, связанным с покупкой недвижимости. Суд показал, что норма рабочая, эффективная, и гражданам не нужно бояться отстаивать свои права всеми предусмотренными законом способами. Тем более, когда покупка столь крупная.