Стоимость квадратного метра апартаментов постепенно приближается к аналогичным показателям цен на жилую недвижимость. В начале 2016 года минимальные суммы сделок в этом сегменте составляли от 2,5 до 3 миллионов рублей. Но приобретая такие помещения не для инвестиций, а в качестве жилья, собственник, помимо очевидных плюсов, несет и определенные риски. Стоит ли приобретать апартаменты, какие они таят в себе недостатки и достоинства?
Пока еще апартаменты существенно дешевле квартир, именно поэтому пользуются спросом даже в кризис. Разница в стоимости может быть от 10 до 20 %. Средняя цена за квадратный метр в столичном апарт-комплексе комфорт-класса в 2016 году составляла 139 тысяч рублей, в бизнес-классе – 227 тысяч. Поэтому, если в семье доминирует денежный вопрос, то апартаменты могут быть оптимальным, если не единственным, вариантом приобретения жилья.
Преимуществом проживания в них является и довольно удачное расположение комплексов. Обычно коммерческая недвижимость находится в непосредственной близости от метро и крупных автомагистралей – там, где для жилой застройки места нет, поскольку она не вписывается в установленные законом нормы о зонировании территорий для жилой зоны. Например, такие критерии, как уровень шума, вибрации, освещения, магнитного излучения, воздухообмена в помещении при выборе места строительства апартаментов никакой роли играть не будут – именно это и предоставляет большие территориальные возможности под их размещение.
Апартаменты могут приглянуться и любителям нестандартных дизайнерских решений, при том, что готовые варианты планировки и ремонта можно будет выбирать наглядно, а не в схемах проектов – помещения в таких комплексах зачастую сдаются "под ключ", со встроенной мебелью и техникой. То есть на этой статье расходов новоселы могут сэкономить как минимум до 1,5 миллионов рублей – такова средняя стоимость черновой отделки квартиры с учетом строительных материалов и минимального набора мебели. Плюс ко всему застройщик предлагает и яркий изысканный дизайн фасадов зданий апарт-отелей, а также внутренних холлов и мест общего пользования.
Апарт-комплексы – это недвижимость с повышенным уровнем сервиса. В помещениях по соседству может располагаться все что угодно – от зоны общепита до клининговой компании, ремонта обуви и ателье. Для многих владельцев такие блага цивилизации являются неотъемлемой частью бытового комфорта. Отдельный пакет услуг может предложить и управляющая компания, которая обслуживает здание – в зависимости от категории жилья в перечень услуг могут входить уборка комнаты, охрана здания, вывоз мусора, интернет и спутниковое ТВ.
Проживание в апартаментах также не требует согласования их перепланировки, как в случае с жилой недвижимостью. Поэтому перестроить помещение изнутри, если это не повлияет на устойчивость конструкций и безопасность здания, можно без разрешения жилищной инспекции. Главное при этом следовать нормам Градостроительного кодекса.
В противовес положительным характеристикам апартаментов минусы зачастую выглядят куда более весомыми и нередко играют определяющую роль для потенциального покупателя. Одним из самых главных недостатков, пожалуй, можно считать то, что такой формат нежилых помещений больше относится к категории гостиничных номеров, чем к квартирному фонду, а значит, не дает никаких шансов владельцам иметь постоянную регистрацию по данному месту жительства вне зависимости от срока проживания в них. По правилам регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета в пределах Российской Федерации, в апартаментах можно лишь временно прописаться и только при условии, что помещение находится в статусе гостиницы.
Не менее существенным аргументом "против" являются и высокие тарифы на коммунальные услуги, которые начисляются по параметрам коммерческой недвижимости. Поэтому исходные суммы в квитанциях об оплате услуг ЖКХ для собственников таких помещений могут быть в 2-3 раза выше, чем для владельцев квартир. При расчете коммунальных платежей за проживание в апартаментах действуют повышающие коэффициенты, то есть существующие тарифы умножаются на ставку НДС. В среднем, например, за услуги водоснабжения в апартаментах придется платить на 10 % дороже, чем в жилых помещениях, за отопление ставки будут выше на 25%, за электричество – на 27 %. Однако и приведенные цифры нельзя назвать окончательными – так, если тепло и вода поставляются в комплекс не напрямую, а через посредника, то платить за "коммуналку" придется еще больше.
К минусам можно смело причислять и обременительные налоговые платежи для собственников апартаментов. Ставки для коммерческого фонда всегда были выше, чем для традиционного жилья, в котором проживает большая часть населения страны. А с 1 января 2015 года, когда принципы взимания налогов на имущество физлиц существенно изменились – за основу расчета вместо инвентаризационной стоимости теперь берется кадастровая, многим такая налоговая политика стала не по карману. Так, например, для владельцев офисных помещений и торговых центров взимается коэффициент 2 % с кадастровой стоимости, для всех остальных действует ставка в 0,5 %. А поскольку апартаменты могут принадлежать к любой из категорий, общая сумма налога для таких помещений в составе, например, многофункционального комплекса и в статусе гостиницы, будет существенно различаться. Разница может быть довольно ощутимой – и в 100 %, и в 200 %. В абсолютных цифрах ежегодные налоговые платежи могут составлять и 40, и 90, и 160 тысяч рублей в зависимости от категории апартаментов.
При этом, и в случае с коммунальными платежами, и при оплате налогов собственники апарт-помещений не смогут воспользоваться льготами, к каким бы социальным категориям они не относились. Это еще один существенный минус. Речь, в первую очередь, идет о государственной субсидии на оплату услуг ЖКХ, которой по Жилищному кодексу могут пользоваться малоимущие москвичи, если они тратят на коммунальные платежи до 10% от совокупного дохода семьи. Постоянно проживая в апартаментах и при этом претендуя на право такой льготы, реализовать его точно не получится.
В список недостатков данного формата жилья можно смело включить и отсутствие полноценной социальной инфраструктуры. Вблизи гостиничных комплексов, как правило, не строят детских садов, школ и больниц, и их доступность является большой проблемой – все потому, что нормы градостроительного законодательства не предусматривают обязательств по возведению инфраструктурных объектов ни со стороны муниципалитета, ни со стороны застройщика. Их введение пока только в планах, и в случае реализации, это непременно должно сказаться на повышении стоимости апартаментов.