В 1992 году однокомнатную квартиру в Москве можно было купить за 10-15 тысяч долларов. В дальнейшем спрос на московскую недвижимость только увеличивался, а вместе с ним росли и цены, что продолжалось вплоть до первого серъезного кризиса на нефтяном рынке 1998 года. Цена на нефть упала до 8 долларов за барель и в стране исчез спрос на все, в том числе и на квартиры. На рынке появились панические настроения, но не надолго. Уже в 1999 начался процесс восстановления спроса и цена постепенно подрастала вместе с ценой на нефть.
Цена росла вплоть до лета 2008 года. Тогда стоимость небольшой типовой однушки в Москве не в самом лучшем доме в пределах третьего транспортного кольца доходила до 300 тысяч долларов, и спрос был огромным. Большая часть нефтяных, газовых и, главное, серых коррупционных денег превращалась в московскую недвижимость, причем любого качества.
Конец 2008 года и почти весь 2009-й ознаменовались паническим обвалом спроса и цены. Мировой финансовый кризис – и мы опять в лидерах падения.
С конца 2009 года до конца 2013 года было зафиксировано восстановление рынка. Конечно, не до максимальных уровней лета 2008 года, но довольно близко к этому. Структура спроса изменилась: хрущевки и квартиры низкого качества покупать стали реже, зато во всех остальных сегментах рынка спрос был достаточно велик.
А потом наступил 2014 год: нефть вниз, доллар вверх, падение доходов, а самое главное – секторальные санкции за Крым. Цена на квартиры, если считать в валюте, мгновенно упала вдвое. Точне не выросла вместе с курсом доллара и евро, а затем начала неуклонно падать и в рублях. И, по мере исчезновения денег у потенциальных покупателей, падала и цена. Одновременно с этим на рынок было выброшено огромное количество инвестиционных квартир, которые стали обузой для своих владельцев.
С тех пор на рынке тишина, почти ничего не происходит, только цена сползает все ниже и ниже. Квартира, которая была куплена в 2008 году за 300 тысяч долларов, сейчас стоит 60-70 тысяч долларов, и это в лучшем случае.
Отличие нынешней ситуации в том, что все предыдущие кризисы были связаны мировой финансовой системой. И когда в мире кризис кончался, он кончался и у нас. Теперь же мы взяли курс на самостоятельность и свой особый путь, а на рынке недвижимости кризис и не думает заканчиваться.
Меры правительства по поддержке рынка новостроек, например, в виде льготной ипотеки, практически ничего не дали. Лишь позволили большинству девелоперов не разориться мгновенно. При этом спрос продолжает падать. Многие застройщики работают на грани рентабельности, надеясь на чудо. А его скорее всего не будет. Нефть вряд ли вырастет сильно, да и санкции пока никто отменять не собирается.
И у меня есть обоснованное предположение, что цена на недвижимость в Москве в ближайшие 2-3 года, в лучшем случае, продолжит медленное снижение. А в худшем – просто рухнет. А вот на сколько – это будет зависеть от очень многих факторов, на которые мы повлиять не можем.