О примерах мошенничества и мерах предосторожности при сдаче недвижимости рассказывает основатель экосистемы для онлайн-управления арендой квартир "Арендатика" Артур Устимов.
Могут и продать
Не так давно в Челябинске хозяйка квартиры решила навестить свою сданную в аренду "трешку" и обнаружила в ней много чужих вещей, не принадлежавших ни ей самой, ни квартиранту. Арендатора к тому времени уже и след простыл. Оказалось, он успел продать квартиру пенсионерке, которая начала завозить в нее свои вещи. Аферист уговорил покупательницу отдать ему деньги еще до государственной регистрации сделки. Мошенничество вскрылось именно в момент регистрации, когда "продавец" предъявил поддельный паспорт. Аферы с продажей сданных квартир встречаются нечасто, но они самые опасные для владельцев недвижимости: придется разбираться с новыми "владельцами" жилья, участвовать в следственных мероприятиях, а иногда и доказывать свою правоту в суде.
Как правило, такое мошенничество арендаторам удается провернуть, если они получают в руки документы на квартиру. С них аферисты делают копии и незаконно оформляют на себя доверенность, по которой могут распоряжаться недвижимостью – вплоть до ее продажи доверчивым покупателям. В 2013 году в Пензенской области была обезврежена банда черных риелторов, которая именно по такой схеме продавала квартиры без ведома их собственников. Когда владелец квартиры обращался в принадлежащее мошенникам агентство чтобы обменять или приватизировать свое жилье, они завладевали документами на недвижимость, а иногда и крали их.
Как уберечься от такого мошенничества?
Никогда не нужно давать на руки ни подлинники, ни даже копии документов на свою квартиру. Чтобы арендатор убедился, что вы сдаете свою собственность, а не чужую, можно показать ему документы и дать прочитать, но не более того.
Сдавая квартиру, надо внимательно читать те документы, которые вы сами подписываете. Вдруг это окажется вовсе не договор аренды? Так случилось с московской пенсионеркой Ангелиной Степановной, которая решила сдать квартиру. К ней пришли "риелторы" и показали договор аренды, который женщина внимательно изучила. Вот только подписать ей дали не его, а договор купли-продажи. В результате пожилая дама квартиру не сдала, а продала.
Обезопасить себя от подобных историй можно, ограничив возможность проведения сделки с собственным имуществом. Для этого надо подать в Росреестр заявление о невозможности продажи квартиры без вашего личного участия. Тогда никто, кроме вас лично, зарегистрировать сделку купли-продажи не сможет.
Незаконная субаренда
Если случаи кражи документов и перепродажи арендованной квартиры все же редки, такого, к сожалению, нельзя сказать о пересдаче ее в субаренду. Ваше жилье могут сдать покомнатно, а то и вообще заселить работягами, арендующими койкоместа. Как правило, после таких субарендаторов квартира остается разгромленной. Иногда квартиры пересдают даже под бордели. И в этом случае вам, как владельцу недвижимости, придется доказывать, что вы непричастны к работе устроенного в ней публичного дома.
Обычно такого рода мошенничества совершают с теми квартирами, собственники которых живут далеко и не могут контролировать, что происходит с их недвижимостью. Сданную в аренду квартиру следует регулярно навещать. Периодичность визитов стоит прописать в договоре найма. Кроме того, квартиранта можно предупредить, что рядом живут бдительные соседи, а участковый предупрежден, что квартира сдана внаем. Некоторые собственники устанавливают на лестничной площадке веб-камеры, чтобы можно было смотреть, кто заходит внутрь, но такое вмешательство в личную жизнь может не понравиться жильцам.
Если арендатор сдал квартиру в субаренду без письменного согласия собственника, тот имеет право досрочно расторгнуть договор аренды и потребовать компенсацию убытков. Однако доказать пересдачу недвижимости сложно. Для этого нужно, чтобы в вашем распоряжении был договор арендатора с субарендаторами. Поэтому таких ситуаций лучше просто не допускать.
Откажутся освободить площадь
По закону владелец квартиры, которую он сдает внаем, обязан регистрировать в ней своего жильца. Однако оформить он может лишь временную регистрацию. В то же время многие арендаторы просят владельца жилья сделать постоянную прописку (как правило, за доплату). И многие собственники соглашаются. Мол, если квартиру арендуют жильцы с детьми, им может потребоваться прописка, чтобы те могли посещать школу или детский сад, а жильцу-инвалиду – чтобы "прикрепиться" к социальным учреждениям. Как в такой ситуации отказать жильцам? Ведь прописанный в квартире не имеет на нее никаких прав, прописка лишь свидетельствует о факте проживания, и ее можно аннулировать. Но все не так просто.
Арендатор может перестать платить за квартиру и при этом откажется ее покидать. Не так давно во Владимире женщина сдала квартиру матери с дочерью-инвалидом. Срок договора закончился, но искать новое жилье семейство не собиралось. Собственнице пришлось подавать в суд заявление о выселении и ждать, пока решение вступит в силу. Более того, когда в квартире прописаны дети или инвалиды и другого жилья у них нет, суд может дать жильцам отсрочку на выселение до того момента, пока они не подберут себе новое жилье. И жильцы-неплательщики смогут проживать в квартире еще несколько месяцев.
Не заплатят и даже будут вытягивать деньги
Ну и, пожалуй, последнее, самое частое нарушение со стороны жильцов, это, конечно, неплатежи. Здесь уловок может быть много. Например, ремонт. Жильцы убеждают хозяина квартиры, что она срочно нуждается в ремонте. Они-то с удовольствием сделают его за свой счет, но тогда платить аренду какое-то время не будут. Через некоторое время, навестив квартиру, ее собственник видит в лучшем случае некую имитацию ремонта. Жильцы уверяют, что "стройматериалы вот-вот подвезут" и квартира засияет. Для них "ремонт" – лишь способ прожить в ней бесплатно месяц-другой. Особенно хитрые "арендаторы" умудряются даже брать с доверчивых хозяев жилья предоплату за стройматериалы.
Как не стать жертвой мошенников
Чтобы избавить себя от проблем, судебных разбирательств или убытков от бесплатного проживания не слишком честных нанимателей жилья, стоит сначала понять, с кем вы имеете дело. Ведь часто мы сдаем квартиру совершенно незнакомым людям. Выяснить это несложно, для начала можно посмотреть страницы потенциального арендатора в соцсетях, какие-то странности или особенности сразу бросятся вам в глаза. Неплохо проверить и биографию потенциального арендатора, ведь сведения о нечестном человеке могут оказаться в официальных базах данных правоохранительных органов. Существуют, например, такие источники, как базы данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов, программного комплекса "Судебно-арбитражное делопроизводство" и МВД. По базе ЕГРЮЛ можно проверить, был ли человек учредителем бизнеса и не является ли его компания банкротом, не была ли она закрыта по решению суда. База кредитных историй, которую формируют кредитные организации, способна рассказать, как будущий арендатор относится к своим финансовым обязательствам и не имеет ли просроченных задолженностей.
Но даже если биография вашего жильца окажется чиста, вам в любом случае необходимо составить грамотный договор аренды, в котором будут прописаны права и обязанности сторондруг перед другом. При оформлении договора надо взять с арендатора задаток, а затем регулярно посещать свою квартиру, общаться с жильцом, в общем, "держать руку на пульсе".
