Вскоре застройщиков ожидает отмена института страхования. Соответствующие поправки в 214-ФЗ уже подготовлены и заработают со следующего года. На смену неудавшемуся страхованию придет компенсационный фонд, особенности функционирования которого постепенно доводятся до сведения народа. Так, на Urban Space-2016 стало известно, что не исключена возможность возложения на фонд функций арбитражного управляющего.
Планируется, что фонд будет самостоятельно выступать арбитражным управляющим для застройщиков, проходящих процедуру банкротства, и сразу входить в процедуру конкурсного производства. Как мы видим, несостоятельных застройщиков ожидает еще одно нововведение: признание строительной организации банкротом будет осуществляться в рамках одной процедуры – конкурсного производства.
К чему это приведет?
Власти ожидают, что минование стадии наблюдения повысит эффективность процедуры банкротства застройщика в целом. Сокращение сроков ее проведения должно способствовать сохранению активов застройщика и ускорению погашения требований участников строительства.
Однако внесение таких поправок в действующее законодательство фактически означает лишения застройщиков шанса на восстановление платежеспособности. Случаи достраивания дома силами строительной компании в рамках наблюдения действительно редки, но они есть. Для дольщиков данная реформа только с одной стороны носит положительный окрас. Опасность кроется в том, что при проведении торгов дольщики могут легко лишиться своего объекта, если не окажут необходимое финансовое содействие достраиванию дома.
Что касается расширения полномочий компенсационного фонда и вовлечения его в процедуру банкротства застройщиков в качестве арбитражного управляющего, данная идея представляется разумной. На практике многие арбитражные управляющие не имеют тех точечных, специфических знаний, которые необходимы при ведении банкротства застройщика. Поскольку процедура банкротства строительных компаний осложняется большим количеством кредиторов, различием их статуса, то надежнее передать ее проведение опытным специалистам.
Как удовлетворят требования дольщиков?
Поскольку основной целью создания компенсационного фонда жилищного строительства является "возмещение гражданам убытков и завершение строительства объектов при неисполнении застройщиками своих обязательств по ДДУ", то удовлетворение требований дольщиков будет производится одним из следующих способов:
- либо посредством привлечения нового застройщика для достраивания объекта, "разумные необходимые действия" по поиску которого должен предпринять фонд;
- либо за счет получения возмещения из фонда;
- либо посредством передачи объекта дольщикам для самостоятельного достраивания.
Системно значимые застройщики – кто они?
Состояние строительной отрасли значительно пошатнуло банкротство строительного гиганта "СУ-155". Уход с рынка крупных и маститых застройщиков обеспокоил власти, в связи с чем в рамках реформирования отношений по долевому строительству предлагается ввести понятие "системно значимого" застройщика. Им будет признаваться юридическое лицо, привлекающее денежные средства граждан из двух и более регионов России. Число "обманутых дольщиков" вследствие несостоятельности "системно значимого" застройщика должно быть не менее 5 тысяч человек. Введение такой градации направлено прежде всего на защиту прав дольщиков, поскольку в отношении банкротства таких девелоперов планируется ввести запрет на удовлетворение требований дольщиков одного объекта за счет объектов, строящихся на средства иных граждан.
Оценивать первоначальные результаты проводимых реформ мы сможем не раньше следующего года. На сегодняшний день известны не все подробности функционирования нового института – компенсационного фонда жилищного строительства. Большой интерес в юридическом сообществе вызывает механизм принятия решений о выплате возмещения дольщикам из средств фонда. Ведь его несовершенство может привести к серьезному перекосу в сторону крупных девелоперов.