Задаток – это разновидность обеспечения обязательств, нормы о применении которой содержатся в Гражданском кодексе РФ. Согласно ст. 380 задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В данном случае обратить внимание следует на функции задатка: помимо обеспечительной функции, задаток также выполняет и платежную, то есть является частью основного платежа.
Говоря о денежных суммах, вносимых в качестве обеспечения, наибольший интерес представляют особенности их возврата в случае неисполнения обязательства.
Так, в отношении задатка действуют следующие правила. Характер последствий зависит от того, какая сторона виновна в неисполнении обязательства. Если договор купли-продажи не заключен по вине покупателя, давшего задаток, то эта денежная сумма остается у продавца. Если же сделка не состоялась из-за действий продавца, то он обязан не только возвратить задаток, но и удвоить его размер.
Важно обратить внимание на то, что применить названные последствия неисполнения обязательства можно только в случае, если соглашение о задатке оформлено в письменном виде. Данное требование содержится в ГК РФ. В противном случае переданная продавцу сумма будет считаться авансом.
Понятие "аванса" в современном российском законодательстве не содержится. Среди способов обеспечения обязательств он не числится, а потому по общему правилу выполняет исключительно платежную функцию (без обеспечительной). Иными словами, аванс также засчитывается как часть основного платежа, однако при неисполнении обязательств никаких неблагоприятных последствий для виновной стороны не наступает. Аванс попросту возвращается приобретателю в полном объеме, причем независимо от того, действия какой стороны послужили причиной срыва сделки. Несмотря на это, доля заключаемых соглашений об авансовом платеже при покупке недвижимости составляет примерно 15%.
Таким образом, разграничение понятий аванс и задаток можно провести по следующим основаниям:
|
ЗАДАТОК |
АВАНС |
|
|
Функция |
Обеспечительная + платежная |
Платежная |
|
Возврат при неисполнении обязательства по вине продавца |
В двойном размере |
В полном объеме |
|
Возврат при неисполнении обязательства по вине покупателя |
Не возвращается |
В полном объеме |
|
Форма соглашения |
Письменная (в обязательном порядке) |
Устная, письменная |
Почему покупателю важно разбираться в данных понятиях? На практике, продавец при срыве сделке по вине покупателя приложит максимум усилий, дабы не остаться в минусе. Так, если приобретатель, внесший аванс, не осведомлен об обязательности его возврата в сложившейся ситуации, то продавец, схитрив, может оставить аванс у себя. В случае, если в качестве обеспечения был внесен задаток, особенно внимательным следует быть, когда срыву сделки способствовали действия продавца. Здесь продавцы, как правило, соглашаются вернуть задаток, однако не удваивают его размер. Незнание покупателем такого правила, безусловно, уводит его в минус.
Следует помнить, что отказ в возврате аванса, возврат задатка в однократном размере могут послужить поводом для обращения в суд. Зная данные особенности, покупателю легче отстаивать свои права в случае недобросовестного поведения продавца.