Кризис сделал квартиры лучше

Новая реальность Станислав Владиславович, что происходит сегодня на рынке недвижимости? Сумел ли он оправиться от потрясений, которые последовали за скачком валюты в конце прошлого года? И как развивается ситуация на сегодняшний день? Действительно, известные события конца прошлого года привели к тому, что весь спрос, который мы ожидали в первом полугодии 2015 года, "ушел" на последний квартал 2014 года и отчасти на первые месяцы этого года. Потом этого спроса просто не было физически: покупатели покинули рынок. Начиная с мая этого года у нас был достаточно ощутимый спад, который затронул в основном регионы. В Москве и Подмосковье серьезных последствий мы не почувствовали.

Естественно, что по всем регионам КОРТРОС запустила программу стимулирования продаж. И если рынок в первом полугодии просел в целом на 30-50%, то у нас такого серьезного падения не было, мы удержали продажи. Сейчас продажи оживились, активизировались, но это уже совершенно другие продажи. Суть в том, что этот кризис запустил на рынке глубокие преобразования, трансформации. Сегодня рынок недвижимости немного другой, нежели раньше. И чем дальше, тем больше он будет меняться. Что Вы имеете в виду, говоря "другой"? Покупатель стал более требовательным. Он меняет приоритеты, он меняет критерии принятия решений по приобретению жилья. Смотрит при этом на ряд факторов, таких как надежность застройщика и качество продукта. Дело в том, что на рынке сегодня очень много морально устаревших объектов – в чистом поле, без социальной инфраструктуры, с соответствующим качеством строительства. И раньше люди брали такие квартиры – отчасти за неимением альтернативы, отчасти по бюджетным соображениям. Сегодня же покупатели все чаще склоняются к покупке более качественного жилья, в высокой стадии готовности, с развитой сопутствующей инфраструктурой. Я думаю, что это в какой-то степени будет фактором оздоровления всего рынка. То есть это будет более динамичный рынок, который дает более интересные предложения. Не стандартный типовой продукт, а нечто более интересное.

И как застройщики приспосабливаются к этим новым условиям?

Если смотреть на наши продажи, то в августе мы серьезно рванули вверх. Сегодня мы растем – и растем быстрее рынка. Здесь сыграла роль наша надежность и то, что мы предлагаем интересный и качественный продукт. Каждый наш проект обеспечен и комфортной средой проживания, и детскими садами, и школами, и торговыми центрами – все это у нас есть. И поэтому у нас есть серьезные перспективы выровнять ситуацию с продажами к концу этого года. Но далеко не у всех в конце лета начался подъем. Рост сегодня очень избирательный: только тот, кто может предложить продукт, который отвечает требованиям сегодняшнего покупателя, тот начинает расти. И потому сегодня многие компании, которые задумываются о завтрашнем дне, очень серьезно занимаются и продуктом, и архитектурой, и всей сопутствующей линейкой продуктов, которые характерны для нормального, надежного застройщика. Будет ли жилье по 35 тысяч рублей за квадратный метр Вопрос, который актуален всегда, а в кризис – тем более: что будет с ценами на квартиры? После некоторого провала на рынке ряд девелоперов даже устраивал распродажи – так называемую черную пятницу. Ждать покупателям снижения цен на жилье или низшая точка уже пройдена? Если ты предлагаешь человеку скидки, это так или иначе стимулирует его к принятию решения. Однако это временная мера. С одной стороны, на рынке появляются более качественные предложения за те же деньги, с другой – пределы снижения цены есть у всех. То есть ниже цены опуститься не могут.

Полагаю, что каких-либо серьезных колебаний вниз по цене не будет: скорее всего, она будет либо стабильной, либо цены немного вырастут в следующем году. Впрочем, я не думаю, что кто-то из застройщиков реально будет увеличивать ценник в краткосрочной перспективе. Борьба будет вестись в одном и том же ценовом предложении за качество продукта и за каждого клиента. Кто сможет предложить лучший продукт, лучший сервис – тот и выиграет. Все зависит от того, кто как себя чувствует с точки зрения того продукта, который предлагает, возможности манипулирования ценой, акциями, спецпредложениями и так далее. Ситуация внешняя сегодня более-менее стабильная. Начинается игра "покупатель – продавец" при прочих равных условиях.

Ну а как же господдержка? Сегодня обсуждается программа АИЖК, когда застройщикам дают льготные кредиты, но при условии, что они будут возводить дома экономкласса по цене 35 тысяч рублей за квадратный метр. Насколько жизнеспособны эти планы – хотя бы для регионов? Логика государства здесь понятна: должно быть жилье, отвечающее стандартным требованиям бюджета. Но есть вопросы рентабельности и определенной планки качества, ниже которой мы просто не можем опускаться. Вот смотрите: у нас сегодня только генподрядные работы, то есть строймонтаж от нуля до завершения, стоят примерно 31 тысячу рублей на квадратный метр продаваемой площади. Помимо этих затрат, еще есть затраты на приобретение земли, затраты на проектирование, на все, что связано с сопутствующей социально-инженерной инфраструктурой. Все вместе эти затраты выходят далеко за ценовые ограничения, которые предлагает бюджет. Так или иначе такой продукт, безусловно, необходим – и государству, и застройщикам. Но так, чтобы весь рынок был ориентирован на эти 35 тысяч – это нерентабельно, ни один застройщик долго в таких условиях просто не проживет. На сегодняшний день я не знаю проектов, которые себя уверенно бы чувствовали при таких ценовых ограничениях. Хотя при других сопутствующих мерах господдержки оно вполне может иметь право на существование.

О кризисе и эволюции В кризис всегда происходит отстройка рынка: слабые игроки исчезают или консолидируются, кто-то разоряется, сильные закрывают те или иные проекты. Чего ждать от кризиса нынешнего? Будет ли череда банкротств? Строители себя сегодня чувствуют достаточно тяжело. Я имею в виду не девелоперов, а именно строительные организации. В этом году мы наблюдаем уже вторую волну банкротств и проблем у генподрядных компаний. Многие из них сегодня действительно уходят с рынка. Если говорить про застройщиков, то изменения, естественно, будут, но массовых банкротств я не ожидаю. Скорее всего, будет просто тихий спокойный уход с рынка тех, кто не отвечает требованиям рынка. Почему тихий и спокойный? На сегодня мало кто из недобросовестных застройщиков может себе позволить зайти в стройку – выросли и требования банков, и требования законодательства с точки зрения закона 214-ФЗ. Наконец, сегодня и потребитель другой: он не будет на стадии котлована покупать квартиру у непонятного застройщика. Поэтому застройщик без опыта, без истории уже не может собрать деньги на стадии котлована. Ему просто этого не дадут. С другой стороны, те, кто сегодня присутствует на рынке, очень осторожны в принятии решений о развитии своих проектов. То есть сегодня нормальный застройщик трижды подумает, прежде чем стартовать проект в строительную фазу. То есть если это решение принимается – оно десять раз выверено, оценено, там заложены все возможности для развития рисковых сценариев. Сегодня застройщик понимает, как он будет действовать вариативно в случае, если там первое-второе-третье негативное произойдет. То есть у каждого есть так называемый план B? Да, а за ним – план С и так далее. Поэтому если кто-то не справляется с факторами внешней среды, он просто потихонечку уйдет. До банкротства, скорее всего, не дойдет: застройщик не пойдет в проект, если он не понимает его перспектив. Поэтому в следующем году просто незаметно произойдет трансформация в пользу более сильных и уверенных в себе компаний.

Надо сказать, что появляются – и на региональных рынках, и в Москве – новые интересные застройщики. Это опять же тема обновления рынка, появления нового продукта, нового качества. С точки зрения потребителя, с точки рынка, все трансформации они только на оздоровление. Кризис подтолкнул российский рынок недвижимости к очередному эволюционному витку. Не было бы счастья, да несчастье помогло. Поэтому те, кто сегодня нормально себя чувствует, те, кто ответственен, те, кто с историей, у них будет новый рывок, новый скачок в развитии.