Аргумент первый – цена
Ожидается, что 2019 год станет революционным для такой сферы как жилищное строительство. Но каждая революция, увы, если и приносит прогрессивные изменения, то только в будущем, а жить нам приходится "здесь и сейчас". И пока революционные изменения грозят повышением цен. Дело в том, что, несомненно, прогрессивное новое законодательство в сфере защиты дольщиков довольно значительно увеличивает стоимость денег для застройщиков.
Брать они их теперь будут не напрямую у граждан, а при посредничестве банков, которые и выступят гарантами того, что денег на строительство дома или комплекса хватит. Безопасно? Да. Но дорого, а значит, часть "расходов" застройщики вынуждены будут перекладывать на конечного покупателя, естественно, через повышение цены. Новые проекты будут выводиться на рынок по ценам на 10-30% выше сегодняшних, считают эксперты.
"Из-за перехода на проектное финансирование и введения эскроу-счетов стоимость жилой недвижимости может ощутимо вырасти, – считает глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев. Цена жилья для конечного потребителя увеличится на 18-20%". Также эксперт отметил, что на стоимость жилья будут влиять рост темпов инфляции и увеличение НДС в 2019 году.
Очевидно, что при таком раскладе застройщики поднимут цены и на уже строящиеся проекты, что мы увидим уже летом-осенью, после того, как новые правила вступят в силу.
Впрочем, рост цен уже заметен, хоть пока и не такой значительный. В феврале аналитики компании "Метриум" уже зафиксировали скачок цен на массовые новостройки Москвы. В феврале 2018 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом – и комфорт-класса в Москве повысилась на 3,5%, подсчитали эксперты.
Такой рост цены за один месяц не наблюдался в столице уже четыре года – с января 2015 года, когда расценки подскочили на 3,6%. Для сравнения – в течение 2018 года в среднем каждый месяц столичные новостройки дорожали на 0,6%. Февральский рост цен оказался более внушительным, чем динамика в некоторые из прошедших лет. За 2017 год по данным компании цены выросли только на 2,7%.
"Повышение цен в феврале этого года стало следствием резкого ужесточения ценовой политики застройщиками, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". – В феврале структура предложения новостроек не претерпела значимых изменений, которые могли оказать влияние на уровень цен, скажем, из-за выхода в продажу дорогих жилых комплексов. Объем предложения сократился незначительно – на 4% до 16 тыс. квартир в продаже. Полагаю, на решения застройщиков в большей степени повлияла текущая экономическая обстановка и ситуация в отрасли".
По сравнению с февралем прошлого года цены увеличились на 10,5%, подсчитали в "Метриум". Тогда средний квадрат обходился покупателю в 149,8 тыс. рублей против текущих 165,6 тыс. рублей. Такой уровень цен на массовые новостройки в Москве еще никогда не фиксировался. Предыдущий пик был достигнут в декабре прошлого года, когда средний квадрат подорожал до 162,1 тыс. рублей. Сопоставимые с уровнем цен зимы 2018-2019 гг. (около 160 тыс. рублей) показатели последний раз наблюдались в первой половине 2015 года.
Ипотечная подпорка
"За" покупку недвижимости именно сейчас говорит и ипотечная ситуация. Ставки по ипотеке хоть и незначительно, но растут. Средняя ставка по ипотеке в стране увеличилась в январе до 9,87%, почти достигнув показателя прошлого года, сообщается на сайте Банка России.
В январе 2018 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам составляла 9,85%. Конечно, глава ЦБ Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что регулятор рассчитывает на стабилизацию ставок по ипотеке и следит за ситуацией, но ждать развития ситуации все же тревожно и нервно, тем более на фоне потенциального роста цен.
Место начинает и наносит удар
Значительнее всего цены растут в комплексах с удобным расположением, с качественной, необычной инфраструктурой и спроектированных по последней "градостроительной моде" – по принципу квартальной застройки, где внешний периметр "защищает" внутреннее пространство приватного двора. По этому принципу строится, например, комплекс "Легендарный квартал" на Березовой аллее – недалеко от Ботанического сада Российской Академии наук. "Зеленая" тема продолжается в решении дворового пространства, где будут высажены взрослые деревья, разбиты газоны и клумбы.
Паркинг будет подземным, а на поверхности – зеленый двор без машин, соответствующий современным тенденциям в урбанистике. На территории появятся зоны отдыха для взрослых, многочисленные площадки для детей. Все пять корпусов комплекса будут возведены из современных, энергоэффективных материалов.
На интерес к жилым проектам всегда влияет инфраструктурное наполнение: для людей важно, чтобы все необходимое находилось в пешей доступности от дома. Поэтому первые этажи сегодня отдаются под магазины, студии, службы быта. Все это будет в "Легендарном квартале". Кроме того, здесь откроется многофункциональный Олимпийский центр водных видов спорта с бассейном, сертифицированным Международной федерацией водных видов спорта (FINA).
Акцент в проекте сделан на обеспечении высокого качества жизни, неотъемлемой частью которого являются занятия физкультурой и спортом. Важнейшим приоритетом застройщик, компания "Д-Инвест", считает вовлеченность в спортивные активности всей семьи, от мала до велика, что нашло свое отражение в концепции жилого комплекса.
Здесь будут работать академия водного поло, школа плавания, синхронного плавания. У жителей квартала будет возможность посещать занятия и в таких дисциплинах, как волейбол, бокс, мини-футбол, теннис, вольная борьба. Корпуса "Легендарного квартала" получили имена известных российских спортсменов – Виктора Агеева, Евгения Гришина, Александра Попова, Ольги Брусникиной и Сергея Тетюхина.
Создание благоприятной городской среды, сочетающее продуманное жилое пространство, спортивно-образовательную инфраструктуру и инновационные конструкторские и инженерные решения – становится тенденцией. Недавно на Госсовете в Казани с участием президента Владимира Путина обсуждался ход реализации нацпроекта "Жилье и городская среда", в ходе которого эксперты отмечали важность развития городского пространства с учетом создания комфортной среды. И “Легендарный квартал” придерживается последнего тренда, его можно назвать одним из успешных примеров.
В Москве таких жилых комплексов, с учетом плотности существующей застройки, считанное количество. И эксперты прогнозируют рост цен на подобные проекты в ближайшие месяцы.
