Покупательская способность москвичей не поспевает за развитием розничной торговли в столице. Число магазинов и торговых точек в Москве растет быстрее, чем покупательская способность жителей мегаполиса. В результате, как пишет "Русский курьер", доходы розницы падают, а вслед за ней снижается доходность и инвестиций в столичный ритейл. Некоторые владельцы торговых сетей вынуждены сворачивать свою деятельность или переуступать свои активы более крупным и удачливым ритейлорам. На московском рынке торговых помещений специалисты впервые за последние три года зафиксировали увеличение числа вакантных торговых площадей и снижение арендных ставок. И это несмотря на заявления столичных властей об их повышении.
Между тем, крупные западные ритейлоры то и дело заявляют о своем выходе на российский рынок и миллионных инвестициях в строительство супер и гипермаркетов. Так, если в начале 2002 года в Москве действовало около 50 крупных торговых центров, то сейчас их около 70, а к концу 2004 года, по оценкам столичного департамента имущества, рынок пополнят еще 15-20 масштабных объектов, в основном иностранного происхождения. Еще около семи десятков торговых центров в Москве и ближайшем Подмосковье находятся в стадии строительства и проектирования. Согласно официальной статистике, общая площадь торговых площадей в столице на сегодняшний день составляет около 850 тысяч квадратных метров, 150 тысяч из которых приходятся на крупные торговые центры. При этом порядка 95% всех торговых площадей города сдается в аренду.
"Такая активность инвесторов и ритейлоров на столичном рынке торговой недвижимости уже привела к падению ставок аренды и высвобождению торговых площадей. В конце лета было зафиксировано снижение арендной платы в торговых центрах за пределами Садового кольца на 7%, а в среднем в московских торговых центрах уменьшение арендной платы составило 5%. Примерно на столько же в первом полугодии вырос уровень свободных торговых помещений. Однако этот рынок в Москве еще нельзя назвать сформированным и цивилизованным. Существует определенный дефицит торговых площадей, нет четкого соответствия торговых центров европейским стандартам. Много неудачных проектов, где доля свободных площадей доходит до 8-10%, за которые тоже приходится платить. Зачастую в одном районе расположены сразу несколько крупных торговых комплексов, а в другом районе их практически нет. Именно поэтому арендные ставки устанавливаются, что называется, с потолка. Сравнив арендные ставки различных торговых объектов Москвы, можно сказать, что они зависят отнюдь не от класса объекта".
Существование "арендного хаоса" на рынке не отрицают и чиновники. Однако в департаменте имущества правительства Москвы склоны во всем винить так называемый "класс рантье" - предприятия, которые получают помещения по муниципальной льготной арендной ставке и пересдают их по рыночной цене. Сегодня в столице 43% арендаторов имеют льготы, в то время как лишь 6% "льготников" арендуют помещения по льготным расценкам, а остальные 94% берут недвижимость в аренду на рыночных условиях. Минимальные доходы от арендной спекуляции в столице по данным департамента имущества, составляют более 3 миллиардов рублей. Именно настолько "класс рантье" обкрадывает столичный бюджет. Ведь, как известно, рыночные ставки арендной платы в разы выше муниципальных. К примеру, если средняя рыночная цена одного арендуемого квадратного метра нежилого помещения стоит $800-900, то муниципальная цена – $200-220. "Сейчас принимается ряд мер, в том числе и судебных, направленных на запрет субаренды льготным категориям арендаторов, - прокомментировали ситуацию в департаменте имущества. - Проект постановления, заметно усложняющего практику субаренды, будет внесен на рассмотрение правительства Москвы в ближайшие месяцы". Кроме того, чиновники намерены провести инвентаризацию нежилых помещений, чтобы выявить пустующие площади и вычислить недобросовестные РЭУ и ДЕЗы, которые "втихую" сдают подвалы и полуподвалы, "не ставя городские власти в известность".
Однако в рыночное понижение арендных ставок на торговые помещения чиновники не верят. "Если западные ритейлоры и остудили рынок, то ненадолго", - считают в имущественном ведомстве. Кроме того, в ближайшие 4 года столичные власти намерены переходить от "низкой" муниципальной арендной ставки к "высокой" рыночной. А при этом "повышение ставок неизбежно". А в конечном итоге за все заплатит покупатель.
