До 2020 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует инвестировать в развитие рынка арендного жилья 75 миллиардов рублей. Эти деньги должны пойти на строительство 70 тысяч арендных квартир до 2018 года. Участники рынка считают, что для удачной реализации этой идеи одного финансирования мало, нужно разрабатывать дополнительные механизмы.
Схема выглядит следующим образом: застройщики берут кредит в банках на реализацию проектов доходных домов, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выкупает закладные или рефинансирует проекты за счет ипотечных ценных бумаг. Предполагается, что около 10% жилья экономкласса, которое будет строится в ближайшее время, станет арендным. #{realty} Предполагается, что ставка аренды в подобных квартирах будет на 20% меньше ежемесячного ипотечного платежа за аналогичную квартиру. При этом простые расчеты показывают, что сейчас выплаты по ипотечным кредитам заметно превышают плату за аренду. Так, например, в апреле средняя аренда однокомнатных квартир экономкласса составила 29,7 тысячи рублей, двухкомнатных – 40,1 тысячи, а трехкомнатных – 54,6 тысячи рублей. За такие деньги можно снять квартиру со всей необходимой мебелью и бытовой техникой, с обычным ремонтом в пешей доступности от метро.
Для сравнения, однокомнатная квартира в пешей доступности от станции метро "Бабушкинская" на последнем этаже панельного дома предлагается за шесть миллионов рублей. Площадь квартиры – около 38 квадратных метров, удовлетворительный ремонт, набор мебели. Если купить эту квартиру в кредит с минимальным взносом 30% и сроком до 15 лет, по средней ставке 12,3% годовых, то платеж по ипотеке составит 50,4 тысячи рублей в месяц, сообщает ИТАР-ТАСС.
Доходные дома по своей сути похожи на проекты гостиничного бизнеса: для их строительства требуется примерно такой же бюджет. Но при этом для того, чтобы они пользовались спросом, ставки аренды должны быть на 20-30% ниже, чем в гостиницах. Доходные дома показывают длительный срок окупаемости, от десяти лет и выше. Чтобы выйти на такую окупаемость, застройщикам надо сдавать квартиры по рыночной стоимости. Арендные платежи зависят от условий входа в проект. Однако устанавливать арендную плату на уровне стоимости гостиничного номера для сокращения сроков окупаемости нет смысла, так как квартиры в таком доме просто не будут пользоваться спросом. Не имея ценового преимущества, арендаторы будут выбирать квартиры по другим параметрам – удобное расположение, состояние квартиры. Стоит отметить, что такие дома Москва хотела строить в центре столицы еще в середине 2000-х годов. По предположениям экспертов, чтобы сделать этот сегмент действительно интересным для всех участников процесса, нужно создавать дополнительные механизмы поддержки этого сектора и брать пример с Запада, ведь агентство принимает на себя существенные экономические риски, так как не только занимается кредитованием, но и берет на себя обязанности по оценки проектов, качества жилья и инфраструктуры. Такая практика вмешательства на рынок не соответствует международным стандартам, где регулирование осуществляется прежде всего посредством льгот и налогообложения. Например, в Германии государство дает существенные скидки на создание арендного жилья. В Америке используют похожие механизмы.
Как сообщил заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Александр Плутник, ведомство разрабатывает механизмы поддержки застройщиков, инвестирующих в проекты некоммерческого найма жилья. В частности, речь идет о поддержке таких инвесторов в части помощи в приобретении земельных участков под строительство.
Напомним, что программа арендного жилья была запущена в начале 2013 года. В настоящий момент данные проекты действуют в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях, а также в Республике Алтай. С начала реализации программы по всем регионам было построено 283 квартиры.
