Интернет-газета Дни.Ру и ведущий банковский портал Banki.ru запускают совместный проект. В нашем новом цикле статей, посвященном финансовым вопросам, читатели узнают об отличии кредитных продуктов, о плюсах и минусах ипотеки, а также узнают, стоит или нет брать автокредит. В первой статье мы развенчаем мифы, связанные с ипотекой.
Ипотека – продукт для россиян относительно новый и непонятный. Многие ее просто боятся. Достаточно вспомнить хотя бы об огромном количестве шуток об этом виде кредита – "Ипотека – это не тюрьма, амнистии не будет!" – чтобы понять, как россияне относятся к ипотеке. На самом деле, ипотечный кредит – это долгосрочный вид кредитования, единственный приемлемый для многих способ решить жилищную проблему. Попробуем развеять некоторые мифы об ипотеке.
Процентная ставка по ипотеке необоснованно завышена
На самом деле, это не совсем так, ведь в процентную ставку по кредиту банки закладывают стоимость фондирования, риски, затраты на выдачу и обслуживание, банковскую маржу. Стоимость фондирования или цена займа для банка зависит от источника средств – это могут быть кредиты Центробанка, депозиты физических и юридических лиц, займы на иностранных рынках капитала, межбанковское кредитование, секьюритизация, инвестирование "дочек" от головных материнских компаний за рубежом. Одни из источников дорогие, другие более дешевые. Причем дешевые займы зачастую бывает сложно получить, особенно некрупным кредитным организациям.
В условиях ухудшения экономической ситуации, когда сокращается число способов фондирования, его стоимость растет и достигает таких величин, что выдача ипотеки по прежним ставкам становится банку невыгодна, многие кредитные организации изыскивают возможности некоторое время не повышать ставки, работая за счет накопленной в предыдущих периодах маржи.
Обращаться за кредитом нужно в крупный государственный банк
Как ни странно, крупные банки предлагают ипотечные кредиты по не самым низким ставкам на рынке, поэтому зачастую бывает гораздо выгоднее оформлять кредит в более мелких банках. При выборе ипотечного кредита следует тщательно изучить условия программ, отзывы клиентов этого банка, ведь выплачивать кредит, а значит, и общаться с выбранной кредитной организацией придется долго. К сожалению, уровень обслуживания в государственных банках уступает обслуживанию в небольших. Ну а бояться отзыва лицензии у банка ипотечному заемщику не стоит, поскольку его долг переходит в другой банк, и платежи уже будет нужно вносить в это кредитное учреждение.
Квартира находится в собственности у банка в течение срока кредита
Это очень распространенное заблуждение. Недвижимость передается лишь в залог банку, а не в собственность. Права собственности на квартиру оформляются на заемщика и созаемщиков при наличии. Таким образом, владельцы жилья вправе осуществлять с ним многие действия, за некоторым исключением. Например, нельзя подарить квартиру. А вот продать – по согласованию с покупателем и с банком – можно, но только в случае, если цена продажи больше суммы кредита, и из вырученной суммы долг будет полностью погашен. В кредитном договоре банк может прописать требования об уведомлении его о сдаче в аренду залогового помещения, постоянной регистрации в нем третьих лиц.
Если заемщик не сможет оплачивать кредит, то банк заберет квартиру
В действительности это так, но на такие меры банк идет только в крайнем случае. В России взыскать имущество можно только по решению суда. В суд же банк будет обращаться при продолжительной просрочке, когда никаких надежд на возврат долга, хотя бы частичный, уже нет. Обращение взыскания на имущество – не в интересах банка, поскольку процедура продажи залогового имущества сложна, затратна и в некоторых случаях может принести одни убытки. Изначально банк попытается разобраться в причинах просрочки, и если нерадивый заемщик идет на контакт, не пытается скрываться, то ему могут предложить реструктуризацию – удлинение срока кредита с целью сокращения ежемесячных платежей, частичное прощение долга. Если же невозможность обслуживать кредит возникла по причине несчастного случая, болезни, то оформленная страховая защита покроет убытки. К слову, при оформлении ипотечного кредита советуем не отказываться от страховых программ, поскольку они могут оказаться неплохим подспорьем при возникновении возможных негативных ситуаций.
Переплата по ипотечному кредиту настолько огромна, что достигает двух-трех номинальных сумм кредита
Действительно, переплата по долгосрочному ипотечному кредиту пугает: чем "длиннее" займ, тем он дороже. Приведем пример: взяв кредит с аннуитетным графиком погашения на 3 миллиона рублей под 12% годовых на пять лет, заемщик переплатит 1 004 351 рублей, на 10 лет – 2 165 636 рублей, на 15 лет – 3 482 117 рублей, на 20 лет – 4 929 987 рублей, на 30 лет – 8 116 127 рублей. Да, ипотека на долгий срок – дорогое удовольствие. Но заемщик все это время живет в своей отдельной квартире. Такая альтернатива ипотеке, как накопление полной суммы на квартиру не всегда имеет место по той простой причине, что в текущих российских экономических условиях накопления быстро обесцениваются. В то время как цены на недвижимость в стране растут и квартира является надежным вложением средств и источником спокойствия для владельца. Не забудем и о платах за аренду в процессе накопления или неудобств проживания с родственниками на одной площади. Плюс размер платежей в общей сумме дохода с годами снижается благодаря все той же инфляции.
Ожидание получения любой запрашиваемой суммы кредита
Иногда люди переоценивают свои финансовые возможности и считают, что банк одобрит им любую необходимую сумму. Потенциальные заемщики, не удосужившись предварительно рассчитать платежи с помощью ипотечного калькулятора кредита, очень удивляются, когда узнают, что платеж по кредиту на желаемую сумму превышает их ежемесячный доход. Онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно рассчитать платежи по ипотеке размещены на многих интернет-порталах. Идеальный размер платежа не должен превышать 50% от ежемесячного дохода.
Получить ипотеку с "серой" зарплатой невозможно
Заблуждение. В наши дни "серый" доход – не помеха ипотеке. Практически все банки принимают справки по форме банка или работодателя в дополнение к справке 2-НДФЛ, правда, ставка по таким кредитам будет выше на 0,5 процентного пункта. Впрочем, по условиям у некоторых кредитных организаций форма подтверждения дохода не влияет на ставку. Также на рынке распространены программы, предоставляющие заемщикам, обладающим первоначальным взносом от 35% стоимости недвижимости, возможность получить кредит и вовсе без подтверждения дохода и занятости – по паспорту и второму документу.
Получить ипотеку нереально
Многие люди считают, что ипотека – продукт недоступный из-за крупных ежемесячных выплат, трудоемкого процесса оформления, большой вероятности отказа и по многим другим причинам. На самом же деле при грамотной подготовке к получению кредита на покупку недвижимости, изучении теоретических аспектов и хотя бы поверхностном исследовании рынка, ипотека перестанет пугать и поможет решить квартирный вопрос.
