Как сообщает Rambler, пожилые люди продают свои квартиры, а спустя время через суд требуют их обратно, заявляя, что были обмануты мошенниками или не понимали, что делают. Разбираемся, как работает эта схема и что делать, чтобы не стать ее жертвой.
Как выглядит новая схема обмана
Сценарий почти всегда одинаков. Пожилой человек на законных основаниях продает квартиру. Покупатель передает деньги, сделка регистрируется. Но через несколько месяцев бывший собственник подает иск в суд или заявление в полицию, утверждая, что действовал под давлением, не отдавал себе отчет в происходящем или стал жертвой аферистов.
В итоге честный покупатель оказывается втянут в долгие и изнурительные судебные тяжбы с реальным риском потерять квартиру, особенно если это было единственное жилье пенсионера или оно было продано по цене ниже рыночной.
Дело Долиной: прецедент, который все изменил
Спусковым крючком для массового появления таких исков стал резонансный случай с квартирой певицы Ларисы Долиной. В 2024 году артистка, поддавшись на уловки телефонных мошенников, продала свою московскую квартиру за 112 млн рублей, хотя ее реальная стоимость была около 149 млн. Все вырученные деньги она перевела на "безопасные счета" и отдала курьерам.
Осознав, что ее обманули, певица обратилась в суд, который в итоге встал на ее сторону. Суд счел, что певица действовала под влиянием "порока воли" — то есть не по своему желанию, — и постановил вернуть ей квартиру. Вопрос о возврате денег покупательнице пока остается открытым.
Можно сказать, что дело Долиной "открыло ящик Пандоры". По данным риелторских объединений, после этого случая число исков об оспаривании сделок с пожилыми людьми выросло на 15–20%. Пенсионеры, а зачастую и недобросовестные "помощники" за их спиной, увидели в этом рабочую схему.
Почему суды часто встают на сторону продавцов
Судебная практика в таких спорах склоняется к защите пожилых и социально уязвимых граждан. Суду достаточно доказать, что продавец в момент сделки не мог в полной мере осознавать последствий своих действий. Часто в ход идут справки о депрессии, когнитивных нарушениях или показания "соседей", которые внезапно вспоминают, что пенсионер "вел себя странно".
"Покупатель, даже действуя добросовестно, оказывается в уязвимой позиции: он должен доказать, что продавец понимал смысл происходящего, а это почти невозможно", — объясняет руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
Однако недавно в Якутии суд впервые встал на сторону покупателя, отказавшись возвращать квартиру пенсионерке, которая не смогла доказать факт мошенничества и наличие у себя психических расстройств. Этот прецедент дает надежду, но пока является исключением.
Как покупателю защитить себя: практические шаги
Стандартной проверки документов сегодня уже недостаточно. Риск кроется не в бумагах, а в самом продавце и его окружении.
1. Проверяйте не только квартиру, но и продавца.
Справки из диспансеров. Не стесняйтесь просить у пожилого продавца свежие справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Это подтвердит его дееспособность.
Общайтесь и задавайте вопросы. Спросите, почему он продает жилье, куда планирует переезжать. Убедитесь, что человек адекватен, понимает условия сделки и говорит без чужих подсказок.
Обратите внимание на окружение. Кто сопровождает продавца на сделке? Если это не близкие родственники, а подозрительные "помощники", соседи или соцработники, это тревожный знак.
2. Используйте нотариуса и видеофиксацию.
Нотариальное оформление сделки — ваш главный щит. Нотариус обязан убедиться, что обе стороны понимают суть договора и действуют добровольно. В суде его показания будут иметь огромный вес.
3. Снимайте на видео процесс подписания документов и передачи ключей. Попросите продавца на камеру подтвердить, что он действует по своей воле и получил деньги.
4. Опасайтесь низкой цены и спешки. Цена значительно ниже рыночной — это почти всегда красный флаг. Так часто поступают мошенники, чтобы быстрее найти покупателя и провернуть схему. Если вас торопят, лучше отказаться от сделки.
5. Используйте безопасные расчеты. Оптимальный вариант — аккредитив в банке. В этом случае банк заморозит ваши деньги и передаст их продавцу только после того, как сделка будет официально зарегистрирована в Росреестре. Это исключит передачу наличных третьим лицам.
6. Поговорите с родственниками и соседями.
"Постарайтесь связаться с семьей продавца и убедиться, что они в курсе продажи. В противном случае в суде они могут заявить, что их пожилой родственник вел себя странно и не должен был ничего продавать", — советует юрист Елена Королева.
К сожалению, стопроцентной гарантии защиты не существует. Но глубокая проверка не только документов, но и самого продавца, а также нотариальное оформление сделки могут снизить риски до минимума.
