Лента новостей

Среда 11 июня

03:32Уличенную в наглом обмане Меган Маркл подвергли жестокой травле 00:16Что нельзя 11 июня, в день Феодосьи Колосятницы, чтобы не принести раздор в семью 22:43Великие по гороскопу: 5 знаков с редчайшими талантами и поддержкой Вселенной 21:32Плачет вся страна: не стало выдающегося артиста и телеведущего – еще одна утрата 21:22Куда сходить в Москве: афиша с 11 по 17 июня 21:17Тест: Угадай советский фильм по кадру с младенцем 20:23Известная певица на фоне стресса начисто лишилась слуха 19:56Врачи сообщили о критическом состоянии Льва Лещенко 19:39Россия и Мир прощаются с известным писателем и поэтом 19:01Превратившийся в Свина Гоша Куценко шокировал публику: Отвратителен 18:30Ушел знаменитый певец, композитор, музыкант и автор песен – мир потерял еще одну легенду 18:11Стоит начать день так и жизнь наполнится смыслом: этому учил нас сам Конфуций 16:47Новая пандемия – какой она будет: доктор Мясников рассказал, когда ждать опасный вирус 16:17Этот простой секрет нужно знать каждому – Омар Хайям выдал его еще 1000 лет назад 16:05Кристину Орбакайте обвиняют в серьезном преступлении: может грозить уголовная ответственность 15:29В Лосином Острове поселились краснокнижные животные 12:39Борисов получил главную роль в Голливуде после триумфа фильма "Анора" 12:25Капитальный ремонт сделают в 13 столичных домах с внутренними дворами 12:02Боня прилюдно заявила о домогательствах влиятельного мужчины: Старый и вонючий 11:54Выставка агитплакатов времен Великой Отечественной войны открылась на ВДНХ 10:49Харламов сделал однозначное заявление о беременности Ковальчук 10:31В Подмосковье за пять лет модернизируют свыше тысячи объектов водоснабжения 10:30Тест: угадайте фильм СССР по кадру с героями за столом 10:12У станции Новохохловская сделают удобный проход для пешеходов 09:40Сергей Лазарев стал обладателем бесценного сокровища 09:25Пять мостов в Москве закроют на капитальный ремонт 09:18Тест: отгадайте советский фильм по кадру с женщиной в постели 09:10Безвременно ушла последняя внучка великого русского деятеля: еще одна потеря для мира 06:34Что нельзя делать 10 июня, в день Никиты Гусятника, чтобы не разрушить брак 03:26Кейт Миддлтон оказалось не по зубам соблюдение строгого правила королевской семьи 00:21Женатый избранник оставил Семенович одну наедине с болезнью 21:10Россия и страны СССР прощаются с заслуженной артисткой РФ – актрисой театра, кино и телевидения 21:04Расписавшаяся с Сердюковым Бородина глубоко опечалилась из-за рухнувших надежд: Нет слов 20:14SHAMAN, Киркоров и Гагарина: самые красивые наряды и самые стильные звезды на Премии МУЗ-ТВ 20:02Доктор Мясников назвал самый полезный сыр – это не рикотта, и даже не козий 19:32Медики вынесли Киркорову страшный вердикт: грозит ампутация 19:04Именно это заставляет одежду пахнуть старостью даже в шкафу – запомните раз и навсегда 18:15Исповедь сдавшей дочку в детдом Алены Кравец: "Я – теперь уже бывшая мама" 18:03Алина Загитова похвасталась перед фанатами еще одним талантом 17:31Тест: География советского кино. Угадайте, где это снимали! 16:59Еще одна внезапная потеря: объявлено об уходе легендарной актрисы 16:51Живущая с молоденьким Буланова заговорила о разводе 15:58Поведение Алсу вызвало настоящий шок в Сети 15:35Возле трех станций столичного метро высадят цветы, кустарники и деревья 15:08На строящейся станции метро "Звенигородская" начались отделочные работы 14:46В Щукине построят образовательный комплекс с динамическими фасадами 13:53В водоемах Москвы вывели потомство кряквы, лысухи, хохлатая чернеть и другие обитатели 13:34На северо-востоке Москвы появятся новые дороги 13:25Нежный союз или жесткий абьюз – вот в чем соль отношений Антона Макарского и Виктории Макарской 12:45Звезда сериала "Рабыня Изаура" Леселия Сантуш высказалась о русских и о Москве
685
400
true
Дни.ру
1
5
4.7
96
info@dni.ru
+7 (495) 530-13-13
ООО «Дни.ру»
235
35

Что изменит госмонополия на кадастровую оценку

4241
Олег Сухов

Олег Сухов

Президент гильдии юристов рынка недвижимости, председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области, финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость», основатель "Юридического центра адвоката Олега Сухова".

В начале июля 2016 года был принят закон "О государственной кадастровой оценке", который устанавливает госмонополию в отрасли. Ранее, в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", кадастровую стоимость недвижимого имущества определяли специалисты из саморегулирующих организаций оценщиков (СРО). Но с 2017 года их полномочия перейдут государственным бюджетным учреждениям.

Власти объясняют свой шаг желанием защитить собственников. Многие из них с удивлением обнаружили, что кадастровая стоимость принадлежащей им недвижимости оказалась куда выше рыночной. В результате налоги, и без того заметно выросшие с тех пор, как стали начисляться на основе кадастровых расчетов, нередко достигают заоблачных высот. Виновными в этом, по сути, объявлены оценщики из СРО. Но неужели дело именно в них? Давайте разберемся: должна ли вообще кадастровая стоимость при строгом следовании закону равняться рыночной?

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации дает четкий ответ: да, должна, если рыночная стоимость участка уже определена. Но Земельный кодекс, разумеется, касается только земельных отношений. Кроме того, еще один вопрос: как эта норма Кодекса состыкуется с другими положениями законодательства?

Одну из причин завышения кадастровой стоимости часто видят в игнорировании особенностей каждого отдельного объекта. Такой подход был заложен в принятом в 2007 году федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)", на который как раз опирался упомянутый выше закон "Об оценочной деятельности". Статья 10 Стандарта первоначально понимала под кадастровой стоимостью рыночную, полученную "методами массовой оценки". Но данная формулировка содержит противоречие. Ведь что такое рыночная стоимость? Согласно статье 6 того же документа – наиболее вероятная цена, по которой можно продать, например, жилье. Но как ее установить, не приняв во внимание все детали? Квартира со свежим евроремонтом обойдется покупателю гораздо дороже, чем квартира такой же планировки на том же этаже того же дома, но с обшарпанными обоями и сантехникой 20-летней давности.

Фото: GLOBAL LOOK press

Более поздняя редакция статьи 10 Стандарта уже позволяла оценивать как в массовом порядке, так и индивидуально для каждого случая. Лишь тут можно говорить о рыночной стоимости в подлинном смысле. Однако год назад документ был отменен. Зато по сей день действует введенный в 2010 году федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)". И актуальная версия его статьи 3 предлагает исходить в кадастровых делах из рыночной "и иной информации", касающейся экономических характеристик недвижимого объекта. То есть рыночная цена – это только отправная точка. А от нее и до финиша (до момента фиксации кадастровой стоимости) лежит долгий путь через массив загадочных "иных" сведений. И они могут в силу многочисленности и важности не оставить на выходе от рыночной цены вообще ничего. И попробуйте доказать, что не по закону.

Может ли кадастровая стоимость превышать рыночную

Словом, юридическая путаница налицо. Помогает ли новый закон №237-ФЗ ее преодолеть? Открываем статью 3 и убеждаемся, что фраза про "рыночную и иную информацию", на базе которой нужно определять кадастровую стоимость, никуда не делась. Стало быть, не исчез и простор для злоупотреблений.

Читаем дальше: статья 14 отсылает к недавно принятым Минэкономразвития методическим указаниям. По большей части они повторяют приведенные выше нормы из Стандартов, в том числе про сочетание методов массовой и индивидуальной оценки. Но две фразы бросаются в глаза. Статья 1.2 дает кадастровой стоимости в точности такое определение, какое прежде присваивалось рыночной стоимости: "наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть приобретен". Иными словами, кадастровая стоимость в данном случае и есть рыночная (а не просто основана на ней). А статья 1.6 дополнительно уточняет, что рыночная стоимость служит верхней планкой для кадастровой. Кажется, свершилось. Разве остаются после этого сомнения насчет принципов ведения кадастровых подсчетов?

Но вот от методических указаний, на которые опирается закон №237-ФЗ, мы вновь возвращаемся к его тексту. Статья 22 посвящена спорам о результатах оценки. Для этого при ГБУ создадут специальные комиссии. И они получат право, как указано в части 15 статьи 22, скорректировать кадастровую стоимость объекта в соответствии с рыночной или оставить прежнюю оценку без изменений.

Выходит, тот самый документ, который вроде бы категорически настаивает на тождестве двух видов стоимости, одновременно разрешает данное требование игнорировать, причем непонятно, на каких основаниях. И зачем тогда писать методические указания, если им все равно можно не следовать?

Фото: GLOBAL LOOK press

Помогут ли комиссии?

Одна из проблем при определении кадастровой стоимости заключается в сложности оспаривания ее оценки. Судебный путь предполагает волокиту и дорогие экспертизы. Многие из тех, кто считает свое жилье или участок переоцененными, предпочитают смириться и платить по повышенной ставке. Поэтому законодатели, как они сами подчеркивают, и предусмотрели специальные комиссии, которые могли бы помочь в решении споров без всякого суда.

Чиновники активно отмечают и иные преимущества закона. В соответствии с ним, ГБУ будет заниматься подготовкой к кадастровой оценке, собирать и уточнять сведения, исправлять ошибки в исходных данных и при подсчетах. Все это было бы очень хорошо, если бы не сомнения в том, что подлинной задачей ГБУ и комиссий при них и впрямь станет определение настоящей, а не завышенной стоимости. Сохранение за комиссиями права не принимать оценку по рыночной цене заставляет подозревать второе. А это значит, что недовольным придется все же действовать через суд со всеми вытекающими последствиями.

Помните эпизод из "Похождений бравого солдата Швейка"? Там воинов заставили скандировать: "Мы, мерзавцы, думали, что эта комиссия нам поможет. Ни хрена она нам не помогла!" Как бы ни пришлось вспоминать эту фразу в связи с нынешним законом.

Что можно изменить?

Между прочим, есть достаточно простой способ заставить оценщиков быть объективными. Почему бы в законе не прописать обязанность государства выкупать объекты недвижимости по вновь посчитанной кадастровой стоимости? Разумеется, при наличии воли собственников. Уже стало общепринятым, когда последние не могут продать свою недвижимость не то что по кадастровой стоимости, но даже существенно дешевле. Но если государство считает свою оценку справедливой, то логично будет для него выступить покупателем.

Конечно, такую норму в закон включить не могли. Давайте будем реалистами. С какой целью государство перешло на налогообложение исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости? Из соображений справедливости или для того, чтобы получать в бюджет больше денег? Ответ слишком очевиден, чтобы его озвучивать. Так же обстоит и с явными перекосами при кадастровых подсчетах. Государственные структуры вряд ли охотно будут соглашаться на перерасчет в меньшую сторону. Соответственно, нет им резона и принимать законы, способствующие такому перерасчету. 

Шоу-бизнес в Telegram

18 августа 2016, 18:27
Фото: GLOBAL LOOK press