САНКЦИИ И РЫНОК ЖИЛЬЯ
Затянувшиеся санкции и недавние валютные колебания не приобрели неожиданный характер для экономики и населения страны в целом, отметил генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".
Он напомнил, что в связи с апрельским ослаблением рубля было принято решение оставить ключевую ставку ЦБ на прежнем уровне – 7,25%, но при этом были сняты ограничения на ее рост. По сравнению с 2014 годом, когда валютные скачки повлекли за собой повышение ключевой ставки с 10,5% до 17%, в этом году ослабление рубля не оказало такого влияния.
По словам Суниева, на рынке недвижимости не наблюдается резких изменений ни со стороны девелоперов, ни со стороны покупателей. Также не стоит ожидать всплеска и ажиотажа покупательской активности, как это было в 2014 году.
Сегодня покупатель с осторожностью смотрит на рыночные изменения и не делает поспешных покупок. На рынке жилья наблюдается затоваривание за счет наличия большого количества проектов и застройщиков.
Как отметил Альберт Суниев, текущий показатель уровня спроса достиг рекордных значений, что обусловлено низкими ипотечными ставками, широким выбором предложения на рынке, а также скидками от застройщиков.
Но все же, незначительное влияние макроэкономических процессов заметно в элитном сегменте жилья. Ослабление рубля повлекло за собой некоторое повышение цен на квартиры и апартаменты в жилых комплексах, которые реализуются в иностранной валюте. Но это, как считает Суниев, ненадолго: в дальнейшем возможна незначительная корректировка цены в проектах, где ценообразование зависит от закупок зарубежных материалов для строительства.
НОВЫЕ ИГРОКИ
В апреле 2018 года на рынок недвижимости Старой Москвы вышло два новых проекта: жилой комплекс "Преображение" и лофт-квартал от застройщика "Колди". Дополнительно был выведены новые корпуса в семи уже реализующихся объектах. В старых границах города – это новые корпуса в ЖК "Резиденции архитекторов", "Небо", "Life – Ботанический сад-2", "Невский", а в Новой Москве – "Новое Бутово", "Испанские кварталы" и "Южное Бунино".
По словам Альберта Суниева, общий объем нового предложения в апреле составил более полутора тысяч квартир, из которых на Новую Москву приходится 71%. Большая часть нового предложения относится к комфорт-классу. Доля бизнес-класса составила 8%, а объекты эконом-класса и элитной недвижимости на рынок не выходили.
ЦЕНЫ НА РЫНКЕ В АПРЕЛЕ
Что касается цен, то по итогам апреля они практически не изменились. Средняя стоимости на квартиры без учета элитных комплексов в Старой Москве увеличилась на процент и составила 208,6 тысячи рублей за квадратный метр.
В эконом-классе средняя цена на конец апреля не превышала 116 тысяч рублей за квадрат, в комфорт-классе – 177,7 тысячи, в бизнес-классе квадратный метр стоил в среднем 261 тысячу рублей. Элитные квартиры подорожали на 3% до 743,8 тысячи рублей за метр.
Совокупный объем предложения Новой Москвы на конец апреля составил 715,1 тысячи квадратных метров в 209 корпусах, снизившись на 8,5% за месяц.
Средняя цена предложения квартир повысилась на 0,7% и составила 104,9 тысячи рублей за квадрат. Незначительное понижение спроса на рынке обусловлено сезонным фактором, подытожил Суниев.
РОСТ ТЕМПОВ СТРОИТЕЛЬСТВА
В перовом квартале 2018 года на московском рынке недвижимости наблюдался активный выход новых жилых корпусов. Эта тенденция связана с ожидаемыми поправками к ФЗ-214: застройщики активно готовят к выводу на рынок уже имеющиеся в их портфелях площадки, а также закупают новые участки.
Суммарно по всей Москве прирост нового предложения составил 85% относительно аналогичного периода 2017 года.
Всего за первый квартал этого года в Старой Москве вышло на продажу 52 новых корпуса, в том числе 18 – новые жилые комплексы.
На рынок Новой Москвы за этот же период было выведено 22 новых корпуса, из них лишь один новый проект – "Румянцево парк". Относительно первого квартала 2017 года, объем нового предложения увеличился почти втрое.
Как отметил Альберт Суниев, в целом рынок Новой Москвы развивается в основном за счет комплексных новостроек преимущественно комфорт-класса. Активный выход нового предложения обусловлен стремительным развитием присоединенных территорий.
РОЛЬ ИПОТЕКИ И ПРОГРАММ ГОСПОДДЕРЖКИ
С начала этого года действует программа государственной поддержки по ипотеке для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. Процентная ставка по таким кредитам составляет 6%, льготный период от 3 до 5 лет.
Такая господдержка существенно отразилась, в том числе, на уровне средневзвешенной ставки по выданным кредитам. Так, по итогам декабря 2017 года этот показатель составил 9,86%, по итогам марта 2018 года – 9,44%.
В структуре спроса сейчас наблюдается незначительное увеличение средней площади покупки. По итогам первого квартала 2018 года этот показатель составил 58,7 квадратных метра, в четвертом квартале прошлго года он был меньше – 57,9 метра.
Поддержку рынку жилья оказывают одновременно несколько факторов. Это низкий уровень ипотечных ставок, широкий выбор новостроек, комфортный уровень цен и предоставление скидок застройщиками.
Изменения в структуре спроса на текущем этапе не столь существенны, полагает генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев. По его словам, тренд снижения средней площади покупки, отмеченный в 2015-2017 уже скорректировался. Как будут в дальнейшем вести себя покупатели, во многом будет зависеть от рыночных условий, в первую очередь, от уровня ключевой ставки и, следовательно, ставок по ипотеке.
