Главной тенденцией, определившей вектор развития рынка новостроек в 2014 году, стал рост инвестиционного спроса на недвижимость. Всплески были зафиксированы в начале и конце года и происходили на фоне пропорционального падения доверия к другим инструментам сохранения личных сбережений. Потеряли привлекательность в основном депозиты и рублевые сбережения – все, что связано с "живыми" деньгами. Желание обезопасить свои, пусть небольшие, капиталы привело всех на рынок недвижимости.
"Квадратный метр – это своего рода твердая валюта, то есть наименее подверженная влиянию различных общеэкономических колебаний. Стабильный рост числа "инвестиционных" покупателей мы фиксируем еще с конца 2013 года, когда начались отзывы лицензий у банков. В декабре 2014 года уже около 50% сделок заключались инвесторами и покупателями, которые планировали приобретение квартиры в будущем, но в данных условиях решили сделать это сейчас", – рассказал Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж "Лидер Групп".
В итоге стагнация, которую предрекали эксперты в 2013 году и которая действительно наблюдалась в целом ряде отраслей, рынок жилья миновала. Более того, наблюдался его безусловный рост как в ценовом выражении, так и по объему сделок. Некоторые девелоперы зафиксировали прирост объемов продаж за год в среднем на 40%. "При этом следует отметить, что речь не идет о классическом росте сделок, когда люди покупают квартиры для проживания. Прирост был обусловлен в основном именно увеличением доли так называемых инвестиционных покупок: тех, кто в принципе собирался покупать жилье, но не сейчас. Однако опасения обесценивания накопленных средств подтолкнуло их к совершению покупки немедленно", – отметил Пантелеймонов.
Как отмечают эксперты, в течение всего года покупатели предпочитали самые бюджетные предложения. Основной спрос был на студии и однокомнатные квартиры площадью 25-28 и 33-37 квадратных метров соответственно.
Следующей тенденцией, отмеченной в 2014 году, стал существенный рост доли ипотечных сделок. Если в 2013 году не более 50% покупок проходили с привлечением кредитных средств, то к концу 2014 года этот показатель существенно увеличился и составил 70%. По мнению экспертов, основной вклад в рост объемов сделок с ипотекой внесли покупатели, которые копили на жилье, но ускорили реализацию своих планов по покупке недвижимости. При этом, опасаясь будущей финансовой нестабильности заемщиков, некоторые банки существенно ужесточили требования к ним. Даже там, где формально условия не поменялись, количество отказов явно выросло.
В свою очередь покупатели теперь проявляют крайнюю осторожность при выборе объекта для покупки. Тщательному анализу перед сделкой подвергаются застройщик, вся необходимая документация на строительство, контрольные сроки и деловая репутация. Рост ключевой ставки и ожидание возможного кризиса в строительной сфере заставили людей вспомнить, как замораживались стройки в 2008-2009 годах. Этот фактор создал повышенный интерес к готовым или почти готовым проектам. "Поскольку основной задачей инвестиционных покупок образца 2014 года было не заработать, а сохранить средства, покупатели выбирали самые надежные проекты, а уже в рамках этих проектов – самые ликвидные квартиры, – подчеркнул эксперт. – Поэтому быстрее всего раскупались квартиры малого метража в построенных или почти построенных домах: в силу невысокой цены сделки такому инвестору легко в любой момент "выйти в деньги".
Несмотря на финансовую и экономическую нестабильность, начатое строительство многоквартирных жилых комплексов в ближнем Подмосковье продолжилось в полном объеме. Но это привело к тому, что к концу года застройщики начали придерживаться разных стратегий. Пока одни выводили на рынок максимальный объем предложений, чтобы воспользоваться высоким спросом, другие придерживали свои объекты, предпочитая не "выходить в деньги".
"Минувший год был по-настоящему турбулентным и очень богатым на различные политические и экономические события, – отметил Дмитрий Пантелеймонов. – В таких условиях не только отдельные граждане, но и целые компании практически ежедневно оказывались перед необходимостью принимать стратегически важные решения".
Используя опыт финансового кризиса 2008-2009 годов, застройщики стремились максимально увеличить долю квартир небольшой площади в строящихся объектах. Тем не менее, как отмечают эксперты, квартиры площадью до 25 квадратных метров не пользовались ажиотажным спросом. Это в свою очередь подтверждает, что сегодняшнему потребителю необходим достаточный уровень комфорта. Так, усилия застройщиков по реструктуризации предложения не увенчались успехом: в течение всего года на рынке новостроек ближнего Подмосковья наблюдался процесс "вымывания" маломерных квартир, и к концу 2014-го доля студий площадью до 30 квадратных метров в структуре предложения составила всего 10%.
Третье тенденцией уходящего года стал плановый рост цен на объекты недвижимости. Несмотря на сложную структуру оценки всех предложений новостроек ближнего Подмосковья, эксперты отмечают увеличение стоимости квадратного метра на 15-20%. На плановом росте цен сказались повышенный спрос и увеличение готовности объектов. При этом итоговая стоимость в Подмосковье, наоборот, снижалась. Во многом это происходило за счет уменьшения метражей одно– и двухкомнатных квартир, а также большого объема квартир-студий.
Последней важной тенденции 2014 года стал бурный рост. Повышение конкуренции приведет к уходу с рынка ненадежных компаний, а проекты, выполненные в низком качестве, просто никому не будут нужны. "Несмотря на год, полный политических и финансовых сюрпризов, можно сказать, что процесс развития подмосковного рынка новостроек в январе-декабре продолжался в штатном режиме: вплоть до настоящего момента большинству застройщиков удавалось работать в соответствии с намеченными планами, – резюмировал Дмитрий Пантелеймонов. – Немало этому способствовали покупатели, интерес которых к приобретению недвижимости резко возрос на фоне общей нестабильности. Будущий год, впрочем, вряд ли будет столь же красочным. Вероятнее всего, усилится дифференциация спроса по проектам, и мы увидим и приостановленные стройки, и банкротства мелких строительных компаний, и недовольных дольщиков. Плюс в этом, пожалуй, один – растущий уровень конкуренции диктует новые рыночные условия, в которых ненадежные компании и низкокачественные проекты просто физически не смогут существовать".
