Нынешний кризис радикально изменил рынок жилья: стагнация доходов и повышение ставок по ипотеке резко сократили спрос на покупку квартир даже в столичном регионе. Повышения рублевых цен на жилье в 2015 году ждать не стоит, а с учетом инфляции реальные цены наверняка будут снижаться, считают риелторы. Но даже на фоне падения цен продать квартиры будет непросто. В связи с этим о докризисной доходности вложений в недвижимость можно забыть.
Нынешний год для рынка жилья массовых сегментов оказался рекордным по многим показателям. За 2014 год произошло три волны ажиотажного спроса на недвижимость. "В начале года люди активно покупали квартиры на фоне нестабильности в банковской сфере, обострения ситуации вокруг Крыма и первого этапа девальвации. В октябре на фоне очередного витка девальвации люди вновь понесли деньги "в квартиры". И, наконец, после объявления о повышении ключевой ставки, а также резкого скачка курса доллара на прошлой неделе началась очередная волна ажиотажного спроса", – говорит глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. И, даже несмотря на существенное падение долларовых цен – примерно на 30%, граждане продолжают верить в жилье как в надежный защитный актив, добавляет он.
В настоящее же время средняя стоимость предложения в сегменте вторичного жилья, по данным агентства "ИНКОМ-Недвижимость", составляет чуть менее 200 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 7% выше показателя января. Однако это в полтора раза ниже годовых темпов инфляции. То есть в сопоставимых ценах квадратные метры не подорожали, а подешевели. Еще больше жилье подешевело в долларовом измерении. "На пике девальвации средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составила 2,8 тыс. долл. Это минимальный показатель с 2006 года", – отмечают риелторы. Таким образом, в уходящем году цены в долларах на вторичном рынке в отдельные моменты падали на 47%. А по сравнению с абсолютным максимумом, установленным в августе 2007 года, долларовые цены квадратного метра упали в два с половиной раза.
Сохранившийся в конце декабря ажиотажный спрос на вторичную недвижимость был обусловлен лишь валютным и банковским кризисами. "Высокий спрос был спровоцирован девальвацией рубля, подстегнувшей людей к поискам возможности для сохранения сбережений от обесценивания или к срочному решению жилищных вопросов из-за опасениях дальнейшего углубления кризиса", – поясняет директор департамента вторичного рынка агентства "ИНКОМ-Недвижимость" Сергей Шлома.
В итоге после пиков покупательской активности этого года специалисты ждут неминуемого снижения количества сделок на вторичном рынке. Уже сегодня, несмотря на повышенную покупательскую активность, около 70% вторичного жилья продается со скидкой. Правда, ее размер при этом минимален – не более 4%.
Падение доходов и дорогая ипотека заставят граждан отложить покупку недвижимости до лучших времен, считает гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Особенно это касается граждан, ограниченных в средствах. Тем не менее спрос на вторичную недвижимость в принципе будет поддержан объективной потребностью населения в улучшении жилищных условий", – отмечает эксперт.
"Тем не менее во все времена есть граждане, которым необходимо срочно решать квартирный вопрос, и именно эта категория не сможет откладывать покупку или продажу жилья", – считает председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Но тем, кому в следующем году нужно будет быстро продать вторичное жилье, придется снижать цены. И это снижение может достигать и 15%. "Также под угрозой могут оказаться альтернативные сделки с длинными цепочками", – считает Доброхотова. По ее словам, до середины 2015 года спрос на вторичное жилье будет падать, а цены – снижаться.
Доля так называемых альтернативных сделок – которые предполагают покупку одной квартиры взамен другой – составляет сегодня около 85%. Участники этих альтернативных сделок заинтересованы в решении собственных жилищных проблем, а не в получении финансового результата. Поэтому реализовать жилье по схеме чистой продажи будет сложнее. "В наступающем году мы ждем на рынке тех, кто реализовывал инвестиционный спрос и попробует выйти из актива, тем самым увеличив объем предложения и снизив потенциал увеличения стоимости жилья. По нашим оценкам, недвижимость будет формально расти в цене, только если продолжится существенное ослабление рубля", – считают эксперты.
Развитие событий на рынке недвижимости будет определяться макроэкономическими факторами. "Граждане попытаются переложить в недвижимость рублевые сбережения, но это приведет лишь к временным всплескам спроса. Рост цен на вторичное жилье уже не способен будет догнать инфляцию", – считают риелторы. В случае же усиления негативных тенденций в экономике, а именно – проблемы с кредитованием населения и застройщиков – возможны серьезные последствия: значительное накопление предложения, существенный спад покупательской активности и, как следствие, заметное снижение цен.
В случае стабилизации банковской системы, цен на нефть и валютного курса колебаний на рынке жилья может и не быть. В этом случае вероятное снижение спроса составит не более 15%, а возможная корректировка цен на недвижимость не превысит плюс-минус 5% от средних показателей 2014 года, считают в "ИНКОМ-Недвижимости".
В следующем году вторичный рынок недвижимости перетянет на себя спрос с первичного рынка, полагает Мария Литинецкая. "Соотношения первички к вторичке в 2015 году может составить 20–30% к 70–80%. В результате доля спроса на покупку непостроенного жилья может снизиться впервые за последние два-три года", – замечает она.
