До указанной даты местные власти вправе оставить расчет налогов по инвентаризационной стоимости, как это было ранее, или применять понижающие коэффициенты для снижения налоговой нагрузки. 28 регионов, такие как Москва, Московская область и Владимирская, начали выставлять налоги по новым правилам уже в 2015 году, правда, с понижающими коэффициентами. А в 2016 к применению законодательства подключился еще 21 регион, в том числе Санкт-Петербург, Тульская область, Кабардино-Балкария, иные. Нововведения приведут к значительному увеличению налоговых отчислений для обычных граждан. Каковы причины повышения ставок?
Сколько платили и сколько придется
Пожалуй, самым значительным изменением в новом налоге является то, что теперь он рассчитывается не из инвентаризационной стоимости как раньше, а из кадастровой (налогооблагаемая база). Инвентаризационная стоимость – это размер суммы, необходимой для восстановительного ремонта объекта недвижимости, включая цену строительных материалов и работ, иными словами расходы на ремонт. Кадастровая стоимость – это приближенная к рыночной цене стоимость недвижимости. Чем новее квартира или дом, тем меньше его инвентаризационная стоимость, следовательно, меньше налог. И наоборот, дороже кадастровая цена – выше налог.
Для вновь возведенных объектов недвижимости разница между прежними и новыми налогами будет весьма существенна, менее заметной она окажется для старого жилого фонда. Так, в среднем по данным районных и городских БТИ, инвентаризационная стоимость обычных двухкомнатных квартир в Московском регионе варьировалась от 200 до 450 тысяч рублей, их кадастровая стоимость на сегодня составляет от 4 до 12 миллионов рублей и выше.
Нетрудно посчитать налог раньше и теперь. По инвентаризационной стоимости объекта до 300 000 рублей ставка составляла 0,1%, до 500 000 р. – 0,3%, свыше 500 000 р. – 2%. То есть налог за приведенные выше квартиры до 2015 года был равен 400 рублей (400 000 рублей х 0,1%) и 1350 рублей (450 000 рублей х 0,3%).
Теперь ставка налога от кадастровой стоимости начинается от 0,1%, и может быть увеличена местной властью до 0,3%, за исключением недвижимости, превышающей 300 миллионов рублей (в отношении нее налог применяется в размере 2%). Итак, теперь налог на те же самые квартиры, но по новым правилам, например, в Москве составит 4000 рублей (4 миллиона рублей х 0,1%) и 18 000 рублей (12 миллионов рублей х 0,15%). То есть на самую дешевую квартиру налог поднимется в 10 раз с 400 рублей до 4 000 рублей, а на дорогую в 13, 5: с 1 350 рублей до 18 000 рублей.
Кому налог платить не нужно
Льготы законодатель перенес из предыдущего Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" в новый закон – главу 32 Налогового кодекса. Так, по-прежнему, от налога на один вид недвижимости освобождаются пенсионеры, инвалиды 1 и 2 групп, Герои РФ и Советского союза, участники гражданской и Великой отечественной войны, Чернобыльцы, семьи погибших военных и государственных служащих при исполнении служебных обязанностей, военнослужащие, и некоторые другие категории. Следовательно, от налогообложения на одну квартиру, один дом и один гараж могут быть освобождены перечисленные выше категории налогоплательщиков.
Что касается вычетов, то их федеральный законодатель предусмотрел в минимальном размере, предоставив регионам права на увеличение и расширение таковых. Так, вычетом облагаются комнаты – в размере десять квадратных метров величины кадастровой стоимости, квартиры – 20 кв.м., дома – 50 кв. м., хозяйственные постройки на землях ИЖС или дачного хозяйства – до 50 кв.м. Кроме того, от налога освобождаются люди творческого труда, если принадлежащие им помещения используются для профессиональной деятельности. Например, художественные мастерские.
Льготы и вычеты могут предоставляться и на предшествующие текущему году периоды, но не более, чем за три года. Для их получения необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства или по месту нахождения объекта недвижимости с заявлением и документами на имущество и льготы.
Кроме льгот и вычетов для исключения резкой налоговой нагрузки регионы воспользовались способом поэтапного, рассчитанного на четырехлетний период, введения налога, путем применения понижающих коэффициентов: 0.2 – первый год, 0.4 – второй год, 0.6 и 0.8 следующие два года. Формула их применения на практике очень проста: размер налога в указанный поэтапный период будет рассчитываться как сумма налога по кадастровой стоимости за вычетом суммы налога, определенной из инвентаризационной стоимости, умноженная на коэффициент, плюс сумма налога, рассчитанная из инвентаризационной стоимости. Если взять приведенные выше данные по налогам на квартиру, где они составляют 400 рублей (по инвентаризационной стоимости) и 4 000 рублей (по кадастровой стоимости), то, к примеру, во второй год введения налога он для такого помещения будет составлять 1840 рублей (4 000 – 400) х 0,4 + 400).
Больше всех придется платить бизнесу
Налог на жилье и дачную недвижимость действительно значительно поднялся, порой, в несколько десятков раз. И это очень неприятно, ведь новые ставки способны серьезно ударить по карману населения. Однако, есть категории собственников, для которых налог может оказаться настолько обременительным, что в итоге приведет к банкротству. Это владельцы офисов и торговых помещений, собственников объектов общественного питания и бытового обслуживания, а также некоторых жильцов апартаментов.
Налог за подобные объекты придется ежегодно платить в размере 2% от кадастровой стоимости, что очень и очень много, тем более, если учесть, что кадастровая стоимость их приближена к рыночной, а рыночная цена в среднем на 30% – 50% выше жилых помещений. Закон не предусматривает на данные объекты никаких льгот и вычетов, даже для индивидуальных предпринимателей, которым так же придется платить по полной.
Посчитаем, сколько может стоить не самый лучший магазин в Подмосковье площадью 300 метров. Не менее, чем 90000 рублей за квадратный метр. Полная цена получается 27 миллионов рублей, ежегодный налог 540 000 рублей, ежемесячный – 45 000 рублей. Цифры внушительные, и простоя в бизнесе не потерпят. Особенно это касается ресторанов, занимающих огромные площади, и, следовательно, требующих колоссальные налоговые отчисления. Получается, что неликвидные или мало ликвидные торговые площади, а также помещения для оказания услуг населению, ранее не имеющие особых затрат, теперь способны обречь бизнес на вымирание.
К чему приведут принятые налоговые обременения? Власти хотят верить, что к порядку. Перестанет расти цена на недвижимость, с бизнес-рынка уйдут слабые и непрофессиональные игроки, местные бюджеты пополнятся значительной казной, незащищенные слои населения будут пользоваться льготами, а тем, кому таковые не положены, станут активнее трудиться и больше зарабатывать. На поверхности действительно получается все хорошо и правильно, но согласятся ли с этим налогоплательщики?