Служебное жилье - это недвижимость (квартира или дом), предоставляемая работодателем на основании договора найма служебного помещения работнику (и его семье) для проживания, в связи с выполнением трудовых функций. После окончания трудового договора помещение возвращается работодателю. Как правило, служебное жилье находится в государственной или муниципальной собственности. Оно числится за министерствами, ведомствами и отраслевыми организациями. Встречаются также помещения, принадлежащие коммерческим компаниям.
Самый легкий и распространенный вариант приватизации служебного помещения – это перевод в муниципальную собственность и заключение договора социального найма. В 90-е годы почти все предприятия перевели жилищные фонды на баланс местных властей. Так расстались с основной частью служебных квартир ЗИЛ, ВАЗ, ГАЗ, авиационные предприятия, институты, железные дороги и так далее. В России появились миллионы собственников, владеющих бывшим служебным жильем. Например, некоторые многоэтажки Балашихинского микрорайона "Заря" когда-то входили в специализированные фонды, а сегодня квартиры в этих домах находятся в частной собственности.
Справедливости ради скажу, что массовые волны приватизации служебного жилья по такому способу уже сошли на нет. Их пик пришелся на 90-е и "нулевые" годы.
Согласие собственника на приватизацию
Сегодня нет массового перевода служебных квартир на баланс муниципалитетов. Поэтому осталось только два варианта оформления собственности: согласие предприятия и судебное решение. При этом, согласие может быть получено как во внесудебном порядке, так и в ходе судебного процесса. В первом случае комиссия по приватизации предприятия или организации дает положительное заключение, подписывает договор с нанимателем, а затем направляет в Росреестр заявление о прекращении зарегистрированного права. Но этот вариант уже почти не встречается. В основном окончательное решение принимает суд.
Так в начале этого года семья, проживающая в Новосибирске, подала иск и потребовала приватизировать служебную квартиру, принадлежащую Сибирскому отделению академии наук и закрепленную за ЖКХ Новосибирского научного центра. Представители ЖКХ и академии в судебное заседание не явились. Они просто прислали отзывы, в которых сами же просили удовлетворить заявление и согласились с приватизацией. В этой ситуации судья признал право общей долевой собственности за всеми членами семьи.
Приватизация через суд при возражениях собственника
Тоже распространенный вариант. Предприятие не соглашается на приватизацию, и жильцы подают иск. Положительное решение в этом случае зависит от многих факторов. Возможность стать хозяином квартиры возрастает, если она не зарегистрирована в Росреестре в качестве служебной и жители вселились по договору социального найма. Если же объект числится в ЕГРП, как специализированное помещение, а наниматель подписал договор служебного найма, то шансы на приватизацию резко падают.
Так Западно-сибирское отделение РЖД предоставило служебную квартиру семье Иваниных по договору социального найма (Решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска по делу № 2-5431/2015 от 11.12.2015 года). При этом в ЕГРП не было сведений о служебном статусе объекта. Через несколько лет Иванины решили приватизировать жилье, однако работодатель им отказал. Тогда жильцы обратились в суд, который признал за ними право на приватизацию.
Отказы в приватизации служебной квартиры
Если жилище находится на балансе ведомства (министерства или предприятия), а с работником заключен договор служебного найма (или выдан подобный ордер), то такой объект фактически невозможно приватизировать. Например, в 2015 году жительница города Сальска в Ростовской области, обратилась в суд с иском к Министерству обороны и казенным учреждениям Южного военного округа. Она потребовала, чтобы судебный орган разрешил приватизировать служебную квартиру. Однако суд отказал истице. Мотивируя свое решение, судья отметил, что спорное жилище не является муниципальным и находится на балансе военного ведомства. Кроме того, казенные предприятия не заключали с истцом договор социального найма, а предоставили ей помещение в связи с исполнением трудовых обязанностей.
Кстати, не всегда можно приватизировать и помещения, принадлежащие местным властям. Так, семья Швец из города Пущино Московской области обратилась в суд с требованием признать право собственности на служебную квартиру. Супруги получили ее в связи с работой в горбольнице. Какой-то "специалист" внушил истцам идею, что раз квартира находится в муниципальной собственности, то она подлежит приватизации. Однако суд отказал в иске. Оказалось, что хоть квартира и стоит на балансе местной администрации, но она имеет в ЕГРП статус служебной и находится в специализированном жилищном фонде. Подобное жилье предоставляется квалифицированным кадрам на время трудовых отношений с больницами, школами и другими социальными объектами города. Кстати, на стороне истцов в интересах их несовершеннолетних детей выступали представители опеки и попечительства. Но даже это не помогло.
Краткие выводы
Итак, служебное жилье можно приватизировать. При этом дело упрощается, если предприятия в чьем управлении находится помещение согласно на приватизацию. Если же представители собственника отказывают жильцам, то проблема может быть решена в судебном порядке. Правда здесь вступают в силу различные нюансы: дата заключения договора найма и его вид, характеристика сведений о квартире в ЕГРП, тип балансодержателя объекта, регион приватизации и так далее. Поэтому не стоит доверять рекламе некоторых юридических и риелторских компаний, гарантирующих стопроцентную приватизацию жилья. Каждый случай сугубо индивидуален. Лучше обратиться к адвокату для предварительной консультации. В противном случае можно потерять время и деньги.