Министерство строительства и ЖКХ России решили отказаться от долевого строительства и работают над новыми способами привлечения в строительство средств граждан. Как заявил заместитель министра строительства Александр Плутник, новые механизмы финансирования долевого строительства могут быть введены уже к 2018 году.
В 2013 году в России было зарегистрировано 388,9 тысячи договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, из них 135,3 тысячи – с привлечением кредитных средств. В данный момент в Москве реализуется более 500 жилых проектов, около 60% из них реализуется с привлечением средств дольщиков.
В Министерстве строительства рассчитывают, что отмена долевого строительства позволит исключить обман дольщиков. Министерство сейчас прорабатывает детали с банками и строителями. Базовая модель предполагает введение посредника между дольщиком и застройщиком. Таким посредником может стать банк, который будет принимать средства граждан на специальный счет и уже с этого счета выдавать застройщику. По сути, власти признают, что действующий с 2004 года закон "О долевом строительстве" оказался недостаточно эффективным в плане защиты прав дольщиков. Закон, который решил бы абсолютно все проблемы, пока не разработан. Поэтому с этого года появился такой дополнительный механизм защиты, как обязательное страхование ответственности застройщика.
Появление посредника между застройщиком и дольщиком повысит цены на квартиры. Эксперты отмечают, что если застройщиков переориентируют на финансирование строительства за счет кредитных средств, то покупатели лишатся возможности приобретать жилье на ранних стадиях, когда действуют более выгодные условия на приобретение квартир за счет предлагаемых скидок на начальном этапе строительства. #{realty} Схема со специальными номинальными счетами лишит застройщиков такого инструмента финансирования строительства, как вовлечение денежных средств населения в строительство и их использование до сдачи объекта в эксплуатацию, что может быть экономически более эффективно для застройщиков по сравнению с банковским кредитованием. Стоит отметить, что в среднем разница в цене на квартиры в новостройках на стадии котлована до окончания стройки составляет 15-25%, к моменту получения прав собственности она может прибавить еще несколько процентов. В отдельных жилых комплексах разница в цене жилья на старте продаж и на стадии сдачи дома в эксплуатацию может доходить до 40%. Также аналитики на рынке недвижимости опасаются, что новая инициатива Минстроя может привести к резкому сокращению объемов строительства жилья.
Министерство окончательно не определилось, как будет действовать новый механизм, и пока ведет консультации с банками и застройщиками. Однако, как ранее заявляли в министерстве, финансирование строительства жилья за счет средств дольщиков должно смениться проектным финансированием банков. По предварительному сценарию сумма задатка от будущего собственника квартиры не должна превышать 10% стоимости жилья. До ввода дома в эксплуатацию запрещается полная или частичная оплата покупаемого жилья. Застройщик должен будет передать квартиру покупателю не позже чем через три года со дня заключения договора. Средства должны будут перечисляться на специальный счет в банке, а с него девелоперу. При этом банк должен будет контролировать расходование средств на строительство данного дома. Эксперты пока затрудняются ответить, насколько будет работоспособным и эффективным данный механизм, сообщает РБК-Недвижимость.
Нежелание банков предоставлять поручительство связано с невозможностью для кредитной организации оценить в момент предоставления поручительства объем требований, которые могут быть предъявлены к поручителю. Как банки отнесутся к инициативе законодателя работать с дольщиками, выступать посредником между застройщиком и дольщиком, сложно прогнозировать. Сами банки пока не готовы комментировать новые механизмы.
Эксперты считают, что новый механизм привлечения средств в строительство жилья создаст определенные сложности. На начальных этапах, в связи с дополнительной процедурой согласования расходов на строительство, сроки строительства могут в какой-то степени затягиваться. Когда механизм и процедура будут четко отработаны, эта проблема будет устранена.
