Строительство многоквартирных домов на арендованной у публичного собственника земле давно стало обычной практикой. Дольщикам не следует думать, что данная схема незаконна: российское законодательство о долевом строительстве прямо предусматривает возможность строительства многоквартирных домов на арендованных участках в п. 1 ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве (214-ФЗ).
Риски дольщиков, связанные с землей, в целом сводятся лишь к возможному ненадлежащему использованию застройщиком земельных участков, на которых строится дом. Поэтому, при изучении документации застройщика следует обратить особое внимание на то, для каких целей допускается использование земли. Причем данный нюанс имеет значение как в случае аренды, так и при нахождении участка в собственности застройщика. В договоре аренды должно быть прямо указано, что земля (с конкретным кадастровым номером) арендуется под строительство многоквартирного дома. Также земельный участок должен иметь надлежащий вид разрешенного использования, который предполагает, например, многоэтажную или малоэтажную жилую застройку. Полный перечень видов разрешенного использования можно найти в одноименном классификаторе, утвержденном Минэкономразвития.
Есть ли отличия в случаях с арендой и собственностью при завершении строительства и переходе к дольщикам их помещений? Для дольщиков фактически никакой разницы в последствиях нет. А вот для застройщиков имеются определенные риски. С 1 января 2017 года законодательство претерпело некоторые изменения и в соответствии с новым порядком ведения ЕГРН право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства, как это было ранее. Переход долей от застройщика (или публичного собственника) будет переходить постепенно, по частям каждому новому дольщику, зарегистрировавшему право собственности. В это время застройщик остается со-собственником земельного участка. В случае, когда застройщик является арендатором, такой постепенный переход права собственности к дольщикам от публичного собственника обязывает его соблюдать арендные обязательства даже после завершения строительства. Данное изменение приводит к необходимости более внимательного отношения застройщиков к договорам аренды с публичным образованием в отношении земельных участков под строительство многоквартирных домов.