В связи с этим в некоторых регионах падает число заключаемых договоров участия в долевом строительстве, поскольку опасения граждан сейчас достигли пика. В Казани, например, количество сделок в сфере первичной недвижимости сократилось на 12,1%, в Новосибирской области – на 22%. Осторожность граждан во многом связана с незнанием особенностей поведения в отношениях с застройщиком, в связи с чем предлагаю ознакомиться с десятью наиболее важными советами, которые помогут снизить имеющиеся риски.
Граждане, намеревающиеся приобрести первичную недвижимость, заключают договоры с застройщиком. Но знают ли они, кто по закону признается застройщиком?
Первое, что нужно сделать – узнать, кто застройщик. Им может быть только юридическое лицо. При этом организационно-правовая форма – ООО, АО и т.д. – значения не имеет. Где кроется опасность: юридическое лицо может на самом деле не существовать, а документы, представленные вам для ознакомления, могут быть поддельными. Поэтому не лишним будет проверить, реально ли юридическое лицо, называющее себя застройщиком, существует. Сделать это можно при помощи сервисов ФНС в разделе "Сведения о государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, крестьянских (фермерских) хозяйств".
Гражданам следует помнить, что "ИП" – это не организационно-правовая форма юридического лица. Это, как раз-таки, наименование физического лица, которое занимается предпринимательской деятельностью. Физическое лицо ни при каких условиях не признается застройщиком, не имеет права заключать с гражданами договоры участия в долевом строительстве.
Уверен, что лицо, намеревающееся заключить договор с застройщиком в любом случае будет искать информацию о нем в Интернете. Поэтому лишь обозначу стратегию поиска.
Далее, необходимо ознакомиться с историей функционирования компании не должно ограничиваться официальным сайтом застройщика. Рекомендую заострить свое внимание на ресурсах, свободных от рекламы и содержащих мнение таких же незаинтересованных граждан, как и вы. Это всевозможные форумы, группы в социальных сетях. Информацию о предыдущих проектах, которую вы сможете получить там, поможет понять отношение застройщика к своей деятельности. Кроме того, на таких площадках вы найдете множество отзывов о текущем положении дел в компании.
Заключение договора с застройщиком – самый важный этап ваших взаимоотношений, определяющий все дальнейшее развитие событий. Обращаю внимание дольщиков: отношения с застройщиком должны оформляться договором участия в долевом строительстве (ДДУ) и только так.
Не подписывайте договоры предварительной купли-продажи, инвестирования и т.д. Если хотите обеспечить себе защиту со стороны закона в случае нарушения ваших прав, не верьте рассказам недобросовестных застройщиков о том, что ДДУ уже неэффективен или не применяется. Бегите прочь от таких застройщиков. Безусловно, все может обойтись: застройщик достроит объект, а вы получите ключи и заселитесь в новую квартиру. Но задайте себе лишний раз вопрос: "А что, если нет?" – и задумайтесь. Также обращаю ваше внимание, что ДДУ в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации. Соответственно, обязанность уплатить оговоренную договором денежную сумму возникает у дольщика только после прохождения данного этапа. Так гласит закон, и если внести денежные средства раньше впоследствии их можно и не вернуть.
Проверьте документы застройщика. Привожу перечень документов, которые в обязательном порядке должны быть у добросовестного застройщика, соблюдающего закон:
- Разрешение на строительство;
- Проектная декларация – она должна быть размещена на официальном сайте застройщика. Кроме того, если вы первый участник строительства, помните, что заключение первого ДДУ возможно спустя 14 дней после опубликования проектной декларации;
- Подтверждение прав на земельный участок. Застройщик не обязательно должен иметь участок в собственности. Возможна также его аренда, субаренда, безвозмездное пользование. В любом случае все перечисленные варианты должны быть подтверждены договором.
Есть еще одно необходимое требование закона к застройщику – страхование ответственности. Выделим его отдельно. Итак, застройщик должен иметь в пакете документов также поручительство банка или страховой компании, которыми подтверждается страхование его гражданской ответственности перед дольщиками. Данное требование было введено с 1 января 2014 года, поэтому и применяется оно только к объектам, строительство которых было начато после указанной даты.
К сожалению, на рынке первичной недвижимости встречаются и откровенно недобросовестные игроки. Например, имеют место ситуации, когда застройщик, уже признанный банкротом, продолжает рекламные кампании и привлекает новых дольщиков к строительству объектов, которые на самом деле заморожены и делятся в суде. Информации о несостоятельности таких компаний не найти на их официальном интернет-сайте.
Кроме того, проверьте, не вовлечена ли строительная компания в судебный процесс о признании ее банкротом. Сделать это достаточно просто с помощью картотеки арбитражных дел, в которой содержится информация обо всех делах, рассматриваемых арбитражными судами РФ. В поле "участник дела" необходимо внести название застройщика, и вы получите информацию обо всех судебных разбирательствах, участником которых является данная компания.
На сегодняшний день со стороны властей очевидно намерение максимально обезопасить граждан от действий недобросовестных застройщиков. В субъектах РФ формируются и постоянно обновляются специальные реестры, в которых содержится информация либо об обманутых дольщиках, либо о проблемных объектах, либо о неблагонадежных застройщиках. Но в целом все эти сведения помогают гражданам сделать правильный выбор строительной компании.
Пользуйтесь информацией из реестров, тем более, что она находится в открытом доступе на сайтах государственных органов, занимающихся их ведением. Например, в Московской области этим занимается Министерство строительного комплекса Московской области.
Помните, что производя столь значительные финансовые вложения, вы вправе действовать так, чтобы получить максимальную уверенность в надежности вложения. Поэтому возникновения желания ознакомиться с какой-либо документацией не должно встретить препятствий со стороны застройщика. Если таковые имеются, то это должно насторожить вас как покупателя.
Вооружившись информацией и получив массу советов, важно не теряться на месте. Поэтому, в рамках девятого совета рекомендую: изучайте документы внимательно и без спешки. Придает уверенности личное посещение строительной площадки. К тому же, сейчас существует масса ресурсов, позволяющих отследить ход строительства не выходя из дома.
Некоторые люди специально годами изучают законодательство о долевом строительстве, они смогут проанализировать предложенный к заключению договор и порекомендуют, как действовать дальше. Поэтому для надежности есть смысл обратиться за юридической консультацией к профессионалу. Любые сомнения в отношении застройщика будут вам переданы. Конечная рекомендация будет дана с правовой точки зрения, а не с точки зрения маркетинга.
Надеюсь, читатель понимает, что я не могу выработать единый алгоритм действий, следование которому исключило бы попадание в число обманутых дольщиков. Однако следование перечисленным простейшим советам значительно снизит риск заключения договора с недобросовестным застройщиком.