Цены на жилье выросли в 35 из 59 городов, в которых проводилось исследование. Еще в 13 городах она почти не изменилась. В 11 наблюдалось очень незначительное снижение. И, как правило, цены снижались там, где были необоснованно высоки и явно не учитывали покупательную способность местных жителей.
При этом цены выросли довольно значительно. Для недвижимости показатель в плюс 5% – уже серьезный рост. А особенно для Москвы, с ее-то стоимостью жилья. В большинстве крупных городов квартиры по итогам третьего квартала подорожали на 12-17%, в отдельных случаях этот показатель доходил и до 25%.
Что это – кратковременный всплеск, за которым последует спад, или наметившая тенденция? И как вести себя в этой ситуации тем, кто собрался продавать или покупать жилье – подождать или поторопиться?
От первичного – к вторичному
Прежде всего, с моей точки зрения, никакой неожиданности тут нет. Нынешний рост цен – явление абсолютно закономерное, прогнозировать его можно было еще год-полтора назад, и в обозримом будущем цены продолжат расти.
Помните, в 2017 году правительство объявило курс на постепенный отказ от долевых сделок? Новый механизм финансирования строительства состоит в том, что застройщики получают кредиты от банков (а не от дольщиков), и уже на них реализуют свои проекты.
С одной стороны, в стоимость жилья при таком раскладе включается и стоимость кредита. С другой – банки готовы кредитовать далеко не всякий бизнес, и потому небольшие фирмы, которые строили недорого и на деньги дольщиков, с рынка уходят. Снижается конкуренция – неизбежно повышаются цены. Описанная ситуация в первую очередь относится к новостройкам. Но растут цены на новую недвижимость – растут и на вторичку. Рынок диктует свои правила.
Доступ открыт
Сыграло роль и рекордное снижение процентной ставки по ипотеке и общее повышение ее доступности. И этот момент оказывает прямое влияние на стоимость жилья.
Математика простая: низкие проценты позволяют закредитовывать человека на большую сумму, чем когда процентная ставка высока. Ведь банки ориентируются на то, будет ли заемщику под силу установленный ежемесячный платеж. При низких процентах по ипотеке он сможет взять кредит на пару миллионов больше, чем при той же зарплате мог взять при высокой процентной ставке, а в месяц платить столько же. И, соответственно, купить он квартиру подороже.
В недвижимость люди предпочитают вкладываться все чаще. По данным статистиков, у людей сейчас на руках примерно на 10% больше свободных денег, чем было еще год назад. А как их сохранить или потратить с толком? Держать под подушкой или покупать валюту при нынешнем колебании курсов не выход. Нести в банки, учитывая регулярность, с которой они в последнее время прогорают, – боязно. Прожигать жизнь напропалую – вообще не выбор для разумного человека. А вот недвижимость ни в какие времена не подведет. Тем более получить ее благодаря дешевой и доступной ипотеке стало так легко. И даже если прямо сейчас квартира не особо нужна – все равно, пусть будет. Где ажиотажный спрос и легкость его удовлетворения – там и рост цен.
Падений не будет
И это надолго. Рост цен на жилую недвижимость – не разовый "всплеск", а тенденция, которая со временем будет усиливаться. Просто потому, что нет никаких объективных причин для того, чтобы этого не происходило.
Рост цен на жилье может в какие-то периоды замедляться. Есть пределы покупательной способности. Есть разные подходы к кредитованию. Например, с 1 января 2019 года в России будет законодательно ограничена закредитованность населения. Если сейчас банки выдают кредиты, когда заемщик готов отдавать за выплаты по ним до 70% своих доходов, то после Нового года будет установлен предел в 50%. Это снизит доступность кредитов, в том числе ипотеки, и несколько замедлит рост цен на жилье. Но не остановит его совсем.
Главный вопрос у тех, кто собирался продавать или покупать жилье, – что делать в такой ситуации? Подождать или поторопиться со сделкой? По моему мнению, если это продажа только для того, чтобы получить деньги, явно лучше подождать немного. Если квартира продается для покупки другой – вот тут точно хорошо бы поторопиться. Тем более что еще есть возможность докредитоваться под небольшие проценты и добавить кредитные деньги к сумме, запланированной на приобретение нового жилья. Ну а тем, кто собрался квартиру покупать, совет может быть только один – делайте это как можно быстрее.