Ипотека по дешевке
Для начала будущему собственнику квартиры нужно определиться с объектом покупки, уравновесив свои финансовые возможности и амбиции. Какое жилье подойдет – экономвариант в хрущевке на окраине города или элитная новостройка в центре, однокомнатная маломерка или шикарная трешка с хорошим панорамным видом – решать вам. От этого будут зависеть недостающая сумма и размер первого взноса. Когда желанный объект недвижимости найден, можно приступать к выбору кредитного учреждения, финансовые обязательства с которым свяжут вас лет на 10-20, а то и больше.
Прежде всего изучите программы льготного ипотечного кредитования. Их в России несколько – для разных категорий заемщиков. Ряд госбанков готовы выдавать кредиты по сниженной ставке молодым семьям, в которых возраст супругов не превышает 35 лет. Для того чтобы воспользоваться щедротами в рамках этой программы, например, Сбербанка, необходимо соответствовать ряду требований: иметь российское гражданство, прописку и постоянный доход, состоять в браке, нуждаться в улучшении жилищных условий. Дополнительным плюсом станет наличие ребенка – за это банк снизит размер минимального первоначального взноса.
Специальное предложение для молодых семей – не единственный вариант льготной ипотеки. В России действует программа ипотечных кредитов с господдержкой, главный плюс которой – субсидируемая государством низкая ставка, которая не должна превышать 12% годовых. Этот вариант хорош также фактическим отсутствием комиссий за оформление кредита. Но есть и минусы: придется потратиться на страхование (в противном случае кредитная ставка вырастет на 1,5%), максимальная сумма кредита составит три миллиона рублей для регионов и восемь миллионов – для Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, купить жилье можно только в новостройке и только у юридического лица. В программе участвуют крупнейшие российские финансовые организации – ВТБ24, Россельхозбанк, Сбербанк, Банк Москвы, Газпромбанк, Связь банк и другие. Есть специальная ипотечная программа для военных, по которой еще пару лет назад можно было взять кредит под смешные 8% (теперь ставка начинается от 12,5% в год). Например, ипотечный калькулятор Сбербанка поможет точно рассчитать сумму ежемесячных выплат по ипотеке в зависимости от суммы и срока.
Ищите… инвестора
Даже если вы не относитесь ни к одной из категорий льготников, которым государство помогает с покупкой жилья, изучите специальные предложения банков. Некоторые из них заключают специальные соглашения с застройщиками либо финансируют их проекты.
Если банк является инвестором строительства жилого района, скажем, в Мытищах, получить ипотеку на покупку квартиры там будет значительно проще. Ставка по кредиту при этом окажется ниже на 1-1,5%. В некоторых случаях партнерские программы с банком предусматривают еще и скидку от застройщика – 5-10% от стоимости приобретаемого жилья, что тоже весьма неплохо. Таким образом, выбор ипотечного банка будет фактически привязан к выбору квартиры.
Не нужно забывать и о том, где оформлена ваша зарплатная карта. Практически все крупные банки выдадут ипотечный кредит под более низкий процент, если работодатель перечисляет ваши кровные на их "пластик". Кроме того, банк легко сможет отследить реальный доход заемщика, что уменьшит сроки рассмотрения и повысит шансы на одобрение заявки.
Справки – в помощь
Реальные средние ставки по ипотеке в России колеблются сегодня от 13,5 до 16%. Декларируемые – гораздо ниже и начинаются в крупных банках от 11,9% годовых. Однако при расчете размера трат нужно учитывать комиссии за оформление ипотеки, независимую оценку стоимости жилья и расходы на страхование. Последние значительно облегчат ваш и без того весьма похудевший кошелек. Также существуют различные "надбавки" к базовой ставке: действующие до регистрации ипотеки, при строительстве без привлечения кредитных средств банка, при отказе от страхования жизни и здоровья и другие. Не стоит доверять рекламе кредитных учреждений, в которой обычно указывается минимально возможная ставка.
Выбор банка, куда вам предстоит обратиться, будет зависеть и от размера первоначального взноса. В большинстве случаев он составляет 15-20% от стоимости жилья. Чем выше первоначальный взнос и меньше срок, за который вы готовы погасить ипотечный заем, тем меньше переплата. Если нужна относительно небольшая сумма, лучше гасить ее как можно скорее. При этом выбирайте банк, где размер первоначального взноса существенно влияет на ставку. При внесении более половины стоимости жилья можно выгадать до 1,5% ежегодно.
Время и деньги придется также потратить на оформление документов, необходимых для получения ипотечного кредита – потребуются подтверждение места работы и справка о доходах по форме 2НДФЛ, а также разные копии (например, трудовой книжки и свидетельства о браке). Вероятнее всего, понадобятся поручители, в роли которых смогут выступить родственники или друзья. В общем, попыхтеть придется, причем независимо от того, в какой банк вы обратитесь. Единственный плюс в том, что от количества собранных бумажек будут зависеть размер ставки и скорость одобрения заявки.
Рубль навсегда
Вопрос о том, в какой валюте брать ипотечный кредит, фактически закрыт самим рынком. Подавляющее большинство российских банков отказались от выдачи займов на покупку жилья в валюте после резкого обвала рубля в конце 2014 года и прокатившихся по стране вслед за этим митингов валютных ипотечников. Если в 2008 году в России было выдано более 18 тысяч кредитов в долларах и евро, то в прошлом – всего около 130.
И если вы по какой-то непостижимой причине решите в 2016-м занять в долларах, придется изрядно постараться, чтобы найти банк, готовый выдать такой кредит. Во всяком случае, это точно будет не банк из первой десятки по объему выданной в прошлом году ипотеки.