Авторы "Блога МБК" рассказали, как выбрать и что учитывать при выборе недвижимости на первичном рынке с целью инвестиций.
Сведения о застройщике и сбор данных с форумов
Лучше всего приобретать жилье на начальной стадии строительства от проверенных застройщиков. Если выбрали объект недвижимости, посмотрите портфель строительной компании. Оцените, все ли объекты сдавались вовремя, возможно, срок сдачи компания переносила.
При покупке жилья на стадии котлована удается сэкономить до 25–30% от его стоимости. Именно по этой причине инвесторы стараются покупать недвижимость на начальном этапе стройки.
После изучения портфеля застройщика почитайте независимые форумы, где люди обсуждают дом, район и инфраструктуру. Здесь получите реальную картину, а не ту, что дают в рекламной брошюре. На тематическом форуме можно будет не только задавать вопросы, но и создать отдельную тему с вопросом о покупке квартиры в новостройке. Попросите жителей района поделиться своим мнением об инфраструктуре и транспортной доступности.
Что учитывать при оценке района?
Стоимость недвижимости зависит не только от количества комнат, площади, но и района. Если рассматриваете покупку жилья с целью инвестирования в столице, одни из дорогих квартир возводятся в таких районах, как ЮЗАО, СЗАО и ЦАО. Например, в Центральном округе столицы сложно найти жилье класса эконом. Здесь в основном возводят объекты премиального сегмента и элитные дома.
Но если квартира в строящемся доме удалена от центра Москвы, то это не означает, что купите недвижимость дешево. Например, в Строгине и Крылатском дорогое жилье, хотя районы удалены от центра. Жилье здесь пользуется популярностью из-за сложившейся инфраструктуры.
Если будете сдавать недвижимость посуточно, покупайте квартиру там, где рядом расположены супермаркеты, магазины, развлекательные центры и рядом остановки общественного транспорта. Когда планируете сдавать недвижимость в долгосрочную аренду, обратите внимание на близость школ и детских садов, поликлиник. Возможно, у вас будут клиенты с детьми, поэтому они охотно рассмотрят ваше предложение, если рядом развитая инфраструктура.
Выбор планировки
Вся недвижимость в новостройках условно делится на два типа — евроформат и классическое жилье. Классическая планировка предполагает наличие кухонной зоны, площадью до 10–12 м2, прямоугольные или квадратные комнаты. Такую недвижимость чаще выбирают семьи без детей, пожилые люди или молодожены, которые хотят сэкономить и снять недвижимость дешево.
Семейные люди с детьми предпочитают формат жилья евро. Многие домохозяйки тоже отдают предпочтение такой недвижимости, потому что здесь просторные кухни до 18 м2, овальные, прямоугольные или даже трапециевидные комнаты. Планировки при таком раскладе продуманы до мелочей, но такое жилье обходится дороже. Недвижимость евроформата чаще снимают более обеспеченные люди, поэтому инвестору сдавать жилье будет выгодно.
Влияет ли транспортная доступность на стоимость жилья?
Близость остановок общественного транспорта и метро сразу увеличивают стоимость арендного жилья. Когда до остановки придется идти 15–20 минут, снимать такое жилье в основном будут люди с авто или те, кто работает рядом с домом.
В любом случае стоимость аренды придется снижать из-за удаленности метро и остановок. Потенциальные клиенты акцентируют внимание на том, что рядом нет остановок, поэтому попросят скидку на 3–4 тыс. руб. Лучше всего выбирать недвижимость с целью сдачи в аренду там, где рядом сложившаяся инфраструктура и хорошая транспортная доступность.
На какие еще моменты обратить внимание при покупке жилья?
Благоустройство территории. Если квартиру будут снимать одинокие люди, для них важно наличие зон для занятий спортом во дворе, лавочек. Семейные люди учитывают наличие спортивных и детских площадок, автовладельцы оценивают вместительность паркинга. Чем лучше благоустроена территория, тем дороже можно будет сдавать жилье.
Куда выходят окна. Если окна выходят на трассу, спать по ночам будут мешать машины, даже если стоят пластиковые окна. Лучше всего, когда окна выходят во двор или дом расположен в спальном районе города.
Наличие лифта и их количество в доме. Когда в подъезде на 200 квартир работает только один лифт, жильцам сверху нужно будет долго ждать и ездить в переполненном лифте. Если в подъезде предусмотрен не только пассажирский лифт, но и грузовой, то это будет дополнительным преимуществом.
Близость стен квартиры к шахте лифта. Если покупаете недвижимость на первом или втором этаже и есть лифт, обратите внимание на расположение стен жилья к шахте. Когда стены соприкасаются к шахте, ежедневно будет доноситься гул, к нему можно привыкнуть, но не все согласятся жить в таких условиях.
Какое жилье покупать для инвестиций?
Чтобы определиться, какая недвижимость будет приносить прибыль от сдачи в аренду, соотнесите расположение объекта со стоимостью. Лучше заранее знать, за какую сумму будете сдавать. Изучите доски объявлений и узнайте, по какой цене примерно сдают жилье в районе.
Вкладывайте деньги в квартиру от проверенного застройщика, который не срывает сроки сдачи жилья. Покупайте недвижимость в районе со сложившейся инфраструктурой, чтобы будущие квартиранты не просили скидок, а вы всегда могли обосновать стоимость удачным расположением. Если рядом парковые зоны, остановки общественного транспорта и метро, то это будет дополнительный плюс при сдаче недвижимости в аренду.