Предприниматель, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости, основатель проекта Cheap Home Андрей Сазонов рассказал Dni.Ru о том, как дешево купить квартиру в Москве. А также как отличить мошенников с дешевыми предложениями от реальных предложений о приобретении коливинга по привлекательной цене, кому они подходят и почему сейчас так популярны.
Хотя название коливинг (от coliving – "совместное проживание") появилось сравнительно недавно, на Западе и в России они существуют давно. Например, если несколько студентов, приехавших учиться в другой город, сообща арендуют двухкомнатную квартиру, – это и есть коливинг. В классическом понимании такой формат представляет собой сочетание хостела и коворкинга – помещения, где сдаются в аренду студии или спальни, как посуточно, так и на более длительный период. Его популярность объясняется тем, что такая модель предлагает молодым людям одновременно жилье, офис и клуб по интересам. А учитывая общемировую тенденцию к преобладанию формата удаленной работы вне привычных офисов, нетрудно понять, почему в последние годы коливинг стал трендом на рынке недвижимости.
За границей коливинги привлекают клиентов не только ценой, которая ощутимо ниже, но и возможностью получить "сообщество единомышленников": по этому принципу, например, селятся творческие личности, которые, как правило, небогаты. Там такие студии обычно покупают или берут в аренду молодые люди до тридцати. Сравнительно невысокая арендная плата, которую взимает собственник за каждое место, приносит ему в целом хороший доход в расчете на квадратный метр — тем и выгодна. В России коливинги появились недавно и получили распространение в большей степени в Москве и Подмосковье (один из известных примеров – коливинг "Деревня"), в меньшей – в Санкт-Петербурге, а регионы также постепенно проникаются этой идеей.
Другой вариант коливингов в нашей стране от зарубежной модели отличает то, что он предполагает не аренду, а продажу недвижимости частями в общедолевую собственность: будущие жильцы совместно приобретают большой объект, состоящий из маленьких квартир-студий. Главное преимущество такого жилья – его стоимость. Фактически, будущие жильцы покупают небольшую квартиру-студию за полтора миллиона рублей (по цене коммуналки) в Москве или Подмосковье. Однако коммуналки предполагают совместную кухню и санузел, а студия – это отдельная небольшая квартира, где каждый живет обособленно.
Такие коливинги имеют спрос, поскольку для некоторых – это шанс обзавестись первым жильем в Москве либо просто отдельным жильем по доступной цене. В России их покупает не только молодежь, но и те, кому за пятьдесят: например, родители хотят разъехаться с детьми, оставив им квартиру, приобретают для себя такую студию. А также молодожены, которые начинают совместную жизнь на общей площади, или бывшие муж и жена, которым после развода денег от продажи общей двушки не хватает на покупку двух однокомнатных квартир. Чаще всего, люди рассматривают этот вариант как временное жилье, с тем чтобы, накопив необходимую сумму, купить квартиру большей площади.
При перепланировке зданий в таких объектах не достраиваются этажи, не переносятся газовые трубы и несущие стены, а только возводятся новые межкомнатные перегородки и дополнительные стояки с соблюдением строительных норм и правил, а также санитарно-эпидемиологических правил и нормативов.
Будущим владельцам заранее поясняют, что в таких домах — общая долевая собственность: одна большая квартира или дом, разделенный на несколько небольших. Когда собираются все желающие приобрести студию в коливинге (то есть сумма позволяет выкупить весь объект), продавец получает деньги, а люди становятся владельцами. С юридической стороны каждый клиент приобретает одну пятую (шестую, седьмую) часть дома, а вместе – весь дом.
Поскольку коливинговый проект – довольно новый, некоторые покупатели осторожно относятся к приобретению такого жилья, опасаясь подвоха из-за сравнительно невысокой цены. На самом деле снизить стоимость здесь позволяет то, что действует принцип торговли оптом и в розницу: в этом случае цена квадратного метра в здании большей площади ниже цены "квадрата" в строении меньшей площади.
А чтобы защитить себя от реальной возможности отдать деньги мошенникам, оставшись без средств и без квартиры, стоит обратиться к проверенному годами механизму, который используется при заключении договоров купли-продажи. И соблюдать безопасность сделки: помните, что при приобретении недвижимости действуют одни и те же правила, независимо от того, приобретаете ли вы дешевую квартиру или дорогую.
Вот некоторые из них:
- не совершайте сделку самостоятельно. Желая сэкономить на комиссии, люди, далекие от риелторского бизнеса, могут потерять значительно больше, поскольку не в силах учесть множество важных нюансов;
- не обращайтесь к брокерам-одиночкам: никто не гарантирует вам, что однажды их не лишили практики за аферы или профессиональную непригодность;
- выбирайте специалиста по недвижимости только в известном, зарекомендовавшем себя агентстве, которое существует не один год;
- не забывайте, что только специалист имеет доступ к базам данных и сумеет проверить всю историю объекта и продавца или застройщика, увидеть и предупредить вас о возможных рисках;
- попросите юриста, который всегда есть в штате агентства недвижимости, представить документы, свидетельствующие о том, что квартира не находится в залоге, права на нее не принадлежат третьим лицам, по ней нет судебных споров и так далее. А также о том, что никто из владельцев и зарегистрированных на этой жилплощади не находится на учете в психоневрологическом или наркодиспансере. В этом случае вы не окажетесь в ситуации, когда продавец, предлагающий жилье по заниженной цене, вскоре по какой-либо причине будет признан недееспособным, а сделка недействительной;
- при заключении договора купли-продажи проводите безопасные сделки. Помните: при заключении 90% сделок деньги не отдаются на руки продавцу сразу. Безопасные сделки совершаются, когда гарантом выступает третья сторона — как правило, банк.
Главное условие безопасной сделки – не передавать никому деньги напрямую. Если вы приняли решение о приобретении квартиры, надо сразу обсудить с продавцом, в какой момент должны передаваться средства и каким образом будет происходить сделка. Если на ваше предложение совершить безопасную для обеих сторон сделку через банк звучит отказ, рисковать не стоит. Это правило касается приобретения любой недвижимости – доли в квартире (коливинг) или обычной квартиры. Следуйте ему, чтобы застраховать себя от действий мошенников.