Об этом читателям Dni.Ru рассказал партнер Moscow Home Андрей Заруев.
Рынок недвижимости сейчас все еще в состоянии зависимости от макроэкономических показателей и новостей с валютных рынков. За январь цены существенно не изменились, но есть основания для корректировки стоимости многих объектов. Предпосылок для повышения цен нет, но и покупательская способность населения постоянно снижается. На рынке недвижимости предложение явно превышает спрос, в том числе и в московском регионе. Девелоперам нужно распродавать уже имеющиеся объекты, которые рынок поглотить не в состоянии. И для этого необходимо идти на снижение стоимости, заинтересовывать покупателей скидками. Однако резкого падения цен ждать не стоит, скорее всего, они будут понижаться постепенно.
Ситуация с затовариванием рынка сложилась потому, что в 2012-2013 годах было запущено одновременно множество проектов, и строительство не прекратилось, несмотря на кризис. Дело в том, что треть средств вкладывалась еще на подготовительном этапе и замораживать строительство было невыгодно. В результате, на протяжении 2014-2015 годов в эксплуатацию постоянно сдавались новые объекты с готовыми квартирами, которые не успевали распродавать. Застройщики были вынуждены предоставлять покупателям значительные скидки. Весь этот образовавшийся объем привлекательных по соотношению цены и качества новостроек сейчас и "душит" вторичный рынок, практически нивелируя его преимущества. Реализуется много готовых квартир уже с отделкой.
Сегодня предложение на рынке значительно превышает спрос. Это утверждение справедливо и для загородной недвижимости. Складывается немного абсурдная ситуация: предложений много, но купить нечего. Некоторые объекты явно переоценены, они продаются годами, по ряду параметров уже не отвечая запросам современного покупателя. В результате, сейчас каждый клиент посещает около 50 коттеджей до принятия окончательного решения, то есть люди тратят время, фактически, впустую. И нет гарантии, что договор будет подписан. А два года назад количество осмотров достигало 15-20. На вторичном рынке ситуация сложная: за прошедший год практически вдвое сократилось количество сделок.
За последний год увеличился процент сделок с земельными участками. Он достиг 50%, тогда как в 2014-2015 годах в их отношении заключалась всего лишь треть договоров в сегменте загородной недвижимости. Люди предпочитают покупать участок и возводить дом самостоятельно, потому что не находят подходящего предложения на рынке достаточно быстро. Большинство покупателей начинает с поиска готового дома, рассчитывая потратить порядка 1 миллиона долларов, но недавно построенные коттеджи стоят, в среднем, 2,5 миллиона. Конечно, можно приобрести таунхаус или небольшой по площади объект. Однако, учитывая качество предлагаемых вариантов, многие решаются на собственное строительство.
Часто люди предпочитают пожить в доме какое-то время, прежде, чем принять окончательное решение о покупке. Даже среди российского бомонда это достаточно распространенная практика. Поэтому предложения по аренде элитной загородной недвижимости сейчас востребованы. Ситуация по сравнению с 2015 годом значительно улучшилась. Еще полтора года назад арендатора найти было очень сложно и скидки достигали 50%. Некоторые собственники, рассчитывающие на последующую продажу недвижимости, идут на заключение сделки по долгосрочной аренде просто чтобы покрыть текущие расходы. Это тот фактор, который, в том числе, привел к сокращению предложения на рынке элитной недвижимости. Спрос на дорогостоящие новостройки остается, а вот предложение сократилось за прошедший год на 19%.
Впрочем, небольшое оживление на рынке элитной недвижимости в последнее время есть. Те, у кого имеются средства, ждут максимально выгодных для их вложения условий. Сейчас число продаж в сегменте элитного жилья зависит, в том числе, от валютного курса. Практически все покупатели высокобюджетных объектов перешли на долларовые накопления. Поэтому скачки валютных курсов и сильный рубль продажам не способствуют.
Не стоит забывать, что загородное элитное жилье приобретается и с целью проживания, и как объект инвестирования. Всегда есть определенный процент людей, которые вкладывают свободные средства в недвижимость. Сейчас жилье покупают в основном для проживания. В качестве объекта инвестирования элитная недвижимость привлекательна потому, что другие способы сохранения средств в период кризиса не обеспечивают доходность, которая поспевала бы за инфляцией.
"Говоря "элитная недвижимость", я подразумеваю объекты, которые можно рассматривать в качестве надежного источника вложения средств. Кто-то возразит, что архитектура и технология строительства таких объектов со временем устаревают. Но, во-первых, есть такие характеристики, которые всегда актуальны: месторасположение, например. Можно обоснованно утверждать, что дома на Рублевке или пентхаусы с панорамным видом на столицу будут востребованы и в обозримом будущем, и в долгосрочной перспективе. Во-вторых, элитное – значит качественное. Это предполагает применение при строительстве самых современных экологичных материалов, оснащение лучшими инженерными системами, обеспечение максимального уровня комфорта за счет продуманности всех деталей. Наличие собственной инфраструктуры уже стало привычным делом для престижных коттеджей. А архитектура домов с уникальным дизайном, построенных по индивидуальному проекту, устареть не может: они со временем лишь переходят в другую категорию, становятся классикой. А с технической точки зрения мы, например, уже значительно опередили существующие стандарты", – говорит Заруев.
На что следует обратить внимание при выборе загородного жилья? Если говорить об элитных объектах, то у некоторых покупателей сейчас ценовые ожидания явно завышены. "Многие до сих пор думают, что сотка в Барвихе стоит 30 тысяч долларов. Эти запросы совершенно не соответствуют рынку. Такие покупатели рискуют, в конечном итоге, столкнуться с неликвидом. Если нет представления о ценах, то лучше обратиться к профессиональному брокеру, который и найдет подходящее предложение, и обоснует его, предоставив всю необходимую информацию и ответив на каждый из возникающих вопросов. Также, покупая элитное жилье, необходимо принять во внимание, что его продажа впоследствии может занять значительный промежуток времени", – советует эксперт.
Лорд Байрон писал: "Где любят нас – лишь там очаг родимый". И с этим невозможно не согласиться, поэтому и покупателю загородной недвижимости непременно нужно учесть интересы всех членов его семьи. Например, обратить внимание не только на транспортную доступность, но и на социальную инфраструктуру района и ближайших населенных пунктов, посмотреть на планы будущей застройки. Важно понимать: частный сектор не сможет обеспечить семью всем необходимым на 100%, даже если на территории поселка будут спортивные комплексы, магазины, аптеки и детские сады со школами. Тот, кто утверждает обратное, мягко говоря, лукавит. Семьям с детьми потребуются в шаговой доступности поликлиники, учреждения дополнительного образования, культурно-досуговые объекты. Это обязательно нужно учитывать при выборе жилого помещения, особенно расположенного достаточно далеко от столицы.