– Игорь Викторович, вы долго работали на рынке Санкт-Петербурга в качестве руководителя "Главстроя СПБ", почему приняли решение создать "Самолет-Девелопмент" и выйти на московский рынок?
Я работал не только в Санкт-Петербурге, но и в Москве, Подмосковье и в Олимпийском Сочи. Девелопментом в Московском регионе я занимаюсь с 1998 года, – это самый быстрорастущий в России и самый крупный из региональных рынков, здесь появляются порядка 10% российских новостроек. Здесь представлены все федеральные игроки и много местных. И это лучшие компании страны, скажу сразу. Мы всегда видели перспективы рынка, собственно, поэтому основали компанию.
-Мы – это кто? Какова структура собственников "Самолета"?
Основные собственники, имеющие контроль над компанией, это я и председатель совета директоров Михаил Кенин. У нас есть финансовые партнеры – инвесторы – которые вложились деньгами на старте, но они не участвуют в управлении. С Михаилом мы знакомы еще со времен "Главстроя-СПБ", генеральным директором которого я был с 2007 по 2012 годы. Кенин был одним из основателей компании. У него большой опыт в строительных проектах, нам легко найти общий язык, так как мы оба давно в строительном бизнесе и очень хорошо знаем рынок.
– Известные имена называете. Связи помогают в бизнесе?
В стройке гораздо важнее то, какой продукт ты производишь и в какие сроки. Мы зависим от покупателя – он доверяет нам свои деньги, и ему абсолютно нет дела до того, как долго компания согласовывает проектную документацию и получает разрешение на строительство, его волнуют только реальные сроки возведения дома. И мы сделали ставку именно на скорость – начав строить "Люберцы 2015" год назад, уже в этом году мы готовим дома к заселению.
И это не рекордные сроки, а нормально организованный строительный процесс. Чем быстрее мы строим, тем ниже себестоимость, тем выше уверенность покупателя, что его будущая квартира будет передана ему вовремя. В условиях существующей нестабильности вопрос сроков для покупателя – один из решающих факторов. Если у него есть выбор купить квартиру, которая будет построена через год или купить такую же, но сроком ввода через 4 года, очевидно, что он выберет первое. Никто не знает, что будет через четыре года.
О верности нашей стратегии говорят цифры. В течение первых восьми месяцев этого года мы продали в Люберцах более 1 800 квартир, это был лучший показатель продаж в Московском регионе и проект стал самым востребованным на рынке.
– Почему решили назвать компанию "Самолетом"?
Слово Самолет я использую в названиях компаний уже достаточно давно. К примеру, Вам знаком боулинг-клуб на ул. 1905 года? Его строил я с 2000 по 2001 год. А вообще с названием вышел забавный казус – мы запустили нашу рекламную кампанию на несколько недель раньше Добролета. И нашу рекламу нередко путали именно с рекламой дочки "Аэрофлота", что сыграло нам на руку в момент, когда о компании никто не знал. В итоге, по известным всем причинам, Добролет так и не состоялся, а наша идея, напротив, во всех смыслах полетела.
– В СМИ уже была информация о том, что вашими партнерами является группа "Абсолют", но не было подробностей сотрудничества. Прокомментируйте.
Сегодня Абсолют является крупнейшим землевладельцем в Московском регионе. Мы выкупили их земли для наших проектов и предоставили им часть квартир в построенных комплексах. Такая схема позволила нам приобрести большой земельный актив, не привлекая огромное финансирование. Риск землевладельцев состоит в том, что застройщик может не справиться, нарушить свои обязательства. Но мы являемся командой, имеющей соответствующий опыт комплексного развития территорий. В условиях ситуации, когда землю достаточно сложно продать, совместное развитие участка с опытным партнером является эффективным способом заработать на активе и землевладельцу, и девелоперу.
– Каков портфель проектов "Самолета"?
"Люберцы" – наш первый проект, предполагающий комплексную застройку района Некрасовка. Кроме этого в портфель проектов входит "Внуково-2016" – микрорайон недалеко от аэропорта в поселке Ликова. В конце года стартует проект Заречье, недалеко от МКАДа близ Сколково, а также наш амбициозный проект "Пригород" в Ленинском районе, предполагающий строительство 3.5 млн. м2 – это будет по сути мини-город. В целом у нас в работе более 600 тысяч м2, поэтому сегодня мы входим в топ-15 крупнейших застройщиков жилья по общей площади реализуемых проектов (рейтинг составлен Национальным объединением застройщиков жилья – прим.) .
– Проектов много, это наталкивает на мысль о закредитованности компании…
На самом деле у нас небольшая долговая нагрузка. Вообще обойтись без заемных средств крупному застройщику невозможно – заемные деньги нужны на самом старте стройки, чтобы начать проект, поставить забор вокруг стройки и залить фундамент. В наших проектах 30% собственные средства, 60% дольщики и только 10% – заемное финансирование. Поясню в цифрах – оборот компании составляет 15 млрд рублей, заемные средства банков – 400 млн. По сути наш основной кредитор – это дольщики.
-Вы упомянули, что основной кредитор компании – дольщик. Сегодня самая волнительная тема для девелоперов – возможная отмена схемы долевого строительства к 2020 году. Если это произойдет – как изменится рынок?
Я считаю, что отрасль, и экономика страны еще к этому не готовы – в прошлом году объем долевого строительства только московской области превысил 700 млрд. руб. При отмене возможности продажи квартир дольщикам, ни банковская система, ни фондовый рынок не способны заместить такой объем ресурсов. Кроме того, неизбежно произойдет увеличение себестоимости квартиры, что повлияет на конечную цену продаж.
Здесь очень важно напомнить, что долевое участие нужно не только девелоперу с точки зрения привлечения средств. Власти могут внести изменения в ФЗ№214 и отменить схему долевого строительства, но они не смогут отменить желание покупателя приобрести квартиру по стоимости ниже рыночной. Соответственно, отмена ДДУ приведет к тому, что квартиры будут продаваться по менее прозрачным схемам – предварительным договорам купли продажи, договорам об участии в ЖСК и пр. И власти это прекрасно понимают – схема ДДУ упорядочивает рынок, утверждает правила цивилизованного общения между всеми игроками. Поэтому не думаю, что отмена ДДУ состоится.
– Вы основали "Самолет" в не самые лучшие с точки зрения экономической конъюнктуры времена. Как должна работать молодая компания на конкурентном рынке, чтобы пройти через кризис?
У нас гибкая стратегия, которая оправдала себя в хорошие и в плохие времена. Мы работаем на масс-маркет, который меньше других сегментов пострадал от кризиса. По нашему мнению, в связи с кризисом, свою стратегию изменили сильно закредитованные компании. Мы же стараемся минимизировать риски – наш бизнес полностью в рублевой зоне, наши квартиры покупают за российские рубли, мы тоже покупаем российские материалы за российскую валюту, долговая нагрузка на компании невысокая.
На строительном рынке успех прохождения кризисных времен во многом от бизнес-модели зависит. Вспомним, в 2008-2009 годы посыпались в основном те компании, которые занимались производственной, инжиниринговой и прочей непрофильной деятельностью. Компании, которые сосредотачивались только на девелопменте, занимались созданием и управлением продукта, чувствовали себя лучше.
– Какие тенденции на рынке недвижимости вы видите в последнее время?
Рынок перестал быть "рынком строителя" и стал "рынком потребителя". Во многом благодаря развитию коммуникационных каналов – форумов, социальных сетей. Если раньше дольщики не видели друг друга на этапе строительства и могли вообще не увидеть, если только соседями не окажутся, то сегодня даже на этапе выбора квартиры человек вступит во все группы дольщиков в соцсетях и будет постить фотоотчеты со стройки. И это хорошо – таким образом покупатели сами очищают рынок от недобросовестных строителей. Ведь при простое кто-нибудь обязательно напишет в группу в той же соцсети Вконтакте "мой подъезд не строится", и пара дней простоя означает, что "адрес" просто рухнул. Потребители научились четко отстаивать свою позицию, за рубежом в широком ходу термин "потребительский экстремизм". Ведь посмотрите, Toyota отзывает партию в 15 тысяч авто, потому что менеджеры представляют, что судебные иски от потребителей составят много большую сумму, нежели отзыв этих машин. До нас этот "потребительский экстремизм" тоже дошел. И это данность сегодня – мы реагируем на обращения, поддерживаем связь с потенциальным клиентом, стараемся оперативно решать возникающие проблемы.
– И что нужно нынешнему покупателю?
Ему нужны квартиры нормальной планировки, по приемлемой цене с максимально быстрыми сроками получения ключей от этих квартир. Ему не столь важны дизайнерские фасады или полностью застекленные балконы, сколько нормальное водо– и электроснабжение, школа, детский сад, спортплощадка рядом с домом.
Зачастую именно такие элементарные запросы потребителя играют решающую роль в успешных или неуспешных продажах объектов – например, наличие ремонта означает не только то, что покупателя не будет беспокоить шум работающего перфоратора в соседней квартире. Это означает, что стоимость отделки будет включена в ипотеку и клиенту не придется беспокоится об этом после получения ключей. Именно тщательный анализ рынка и потребностей потребителя, который многие игнорируют, часто и является залогом успеха или провала продаж.