В конец 2014 года Россия испытала несколько экономических потрясений, которые оказались стрессовыми для рынка недвижимости. Дестабилизация курса рубля и повышение ключевой ставки Центробанка до 17% заставили многих пересмотреть перспективы 2015 года. Это коснется банковский сектор, застройщиков и конечных покупателей.
Декабрь 2014 года оказался отправной точкой. "Резкое повышение ставки ЦБ оказалось настоящим шоком для рынка недвижимости, – рассказывает генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева, – В первой половине дня 16 декабря, когда об этом стало известно, все застройщики, и мы в том числе, столкнулись с тем, что банки "поставили на паузу" решения по сделкам и пересматривали ранее принятые решения, повышая ставку вплоть до полутора раз".
Действовавшие ранее условия выдачи ипотечных кредитов и так были не самыми комфортными для заемщиков. А после увеличения ключевой ставки вообще практически остановит выдачу банковских средств для покупки недвижимости физическим лицам. Ипотека потеряла привлекательность в глазах заемщиков и стала очень невыгодной. "Уже этой осенью примерно каждый четвертый заемщик отказывался от своих планов по ипотеке, поскольку условия, предложенные банком, оказывались слишком жесткими. Но при нынешней ставке ЦБ ставка неминуемо поднимется до уровня в 20% и выше. При таких цифрах подавляющее большинство заемщиков откажется от ипотеки. Думаю, этот спрос сократится на 90-95%, – считает Гараева. – Это неминуемо скажется на объемах вторичного рынка, где примерно каждая третья сделка – ипотечная. По некоторым первичным объектам ситуация еще хуже: есть новостройки, где по ипотеке заключается три четверти сделок. Соответственно, в среднем по рынку можно прогнозировать снижение объемов продаж в 2-3 раза".
Сложившуюся кризисную ситуацию легче всего перенесет сегмент массового спроса, считают эксперты "Континента". Несмотря на серьезное снижение платежеспособности и, как следствие, спроса, недвижимость останется востребованной. Это в первую очередь касается новостроек экономичного сегмента.
В 2015 году возможно два параллельных развития ситуации на рынке новостроек. "Выживут" проекты, в которых реализация ведется успешно полгода и более – два "пика активности" 2014 года, весной и осенью, обеспечили таким ЖК довольно высокий уровень продаж, так что в острую фазу кризиса они войдут с хорошим запасом прочности.
На негативное развитие ситуации для застройщика скажется низкая привлекательность объектов. Обязательные требования к проектам эконом-класса – хорошая транспортная доступность и полноценная инфраструктура, могут сильно снизить спрос на такие предложения. "Еще один существенный момент: проект должен находиться в границах населенного пункта, – говорит Галина Гараева, – для покупателей в сегодняшней неопределенной ситуации важно, чтобы проект не находился "в чистом поле". Возможность увидеть уже существующую инфраструктуру и дороги делает проект значительно более привлекательным". При перспективе увеличения ставок по ипотеке, продажи во многих строящихся проектах, где есть проблемы с транспортной доступностью, могут попросту остановятся в самое ближайшее время, считает эксперт.
При этом, при сохранении ставки ЦБ на существующем уровне в течение первого квартала 2015 года себестоимость строительства вырастет на 25% уже к марту, что вынудит застройщиков поднять цены как минимум на столько же. Если, конечно, государство не будет вмешиваться в ситуацию, субсидируя ставки по кредитам застройщиков.