Обновленный Земельный кодекс, возможно, вступит в силу с 1 января 2005 года. Если это случится, на рынке может повыситься оборот земельных участков, что может привести к их дальнейшему удорожанию. Как заявил вчера председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, правительство готово начать массовую продажу земельных участков, пишут "Новые известия". Свой контроль власти сохранят лишь над территориями, где расположены здания министерств и ведомств и земли историко-культурного значения. Подтолкнуть продажи должно вступление в силу поправок в Земельный кодекс, которые в настоящее время готовит комитет Госдумы по собственности совместно с правительством.
На сегодняшний день в земельном законодательстве достаточно прорех, которые позволяют региональным и муниципальным чиновникам самим устанавливать условия передачи земли предпринимателям, зачастую руководствуясь лишь своими личными интересами. Чиновник даже весьма "средней руки" может перевести участок земли из категории "лесных угодий" в более престижную категорию "под промышленное строительство", значительно подняв таким образом его цену.
Такой "порядок" приводит к тому, что инвестору, желающему приобрести участок, приходится преодолевать расставленные чиновниками ловушки земельных категорий, закладывать неизбежные при этом риски в цену участка и строительства на нем.
Земельные отношения должен был прописать Земельный кодекс, вступивший в силу в октябре 2001 года. Однако документ принимался, как всегда, в большой спешке – требовалось как можно быстрее законодательно установить самые общие правила игры, а их оттачиванием заниматься было некогда. И, как заявляют эксперты, в итоге кодекс по сути оказался мертвым, лишь в немногих регионах, где законодатели провели серьезную работу на местном уровне, действуют его нормы.
Поправки, которые готовит комитет по собственности, должны снизить (а в идеале ликвидировать) чиновничий произвол. В частности, планируется более четко разграничить землю на федеральную, региональную и муниципальную, а также определить категории земель, которые ни в коем случае не могут быть проданы. Четче должны быть прописаны и условия ипотеки земли. Депутаты надеются, что обновленный Земельный кодекс может вступить в силу уже с 1 января 2005 года.
Вместе с тем документ не дает ответа на самый важный вопрос: по какой цене будет продаваться земля, и кто будет устанавливать ее стоимость. В настоящее время никакой методики оценки земли не существует, и стоимость сделок обычно оговаривается сторонами. В ближайшее время Минэкономразвития должно подготовить специальный документ о ценообразовании на землю при продаже и сдаче участков в аренду. Пока что этот вопрос остается предметом острых дискуссий в кругах "земельщиков".
По словам господина Плескачевского, сегодня предлагаются два варианта: так называемые "рыночная" и "политическая" цены. "Политики" – за использование коэффициентов регионов и муниципалитетов, "рыночники" – за учет и более мелких особенностей, например, удаленности от центра и т. п. На данный момент стороны не пришли к единому мнению.
Однако, как считают эксперты, в любом случае стоимость земли точно определена не будет. А оценки, навязывание сверху, приведут к тому, что одни участки могут быть оценены выше своей реальной стоимости, а другие – ниже.
Депутат Плескачевский полагает, что в Московской области сегодня достаточно сельскохозяйственных земель, которые желательно бы перевести в другие категории, на которых разрешено строительство. "Абсурдно сажать морковь и капусту на земле, которую можно продать за несколько тысяч долларов", - считает он.
Какова будет цена на эти участки, мнения расходятся. С одной стороны, цена на подмосковные земли может быть установлена выше реальной, но тогда земля не будет пользоваться спросом. Есть надежда, что, если перевод земель действительно станет более прозрачной процедурой, то на рынок поступит большой объем предложений земельных участков. А дальше уже заработают рыночные технологии.