Реестр обманутых дольщиков ведется в каждом субъекте РФ по правилам, установленным вышеназванным актом. Почему государство решило предоставить такую альтернативу участникам строительства? Дело в том, что изначально для осуществления строительства по закону застройщику необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления, которые определяют добросовестность застройщика. Соответственно, выдав разрешение, презюмируется, что застройщик проверен и является надежным.
Однако никто не застрахован от банкротства и если оно все-таки произойдет с застройщиком, то государство, ранее объявившее о его добросовестности, готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Граждане, оказавшиеся в такой ситуации, могут обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Но для того, чтобы требования были удовлетворены и включены в общефедеральный реестр необходимо соответствовать установленным критериям, которые содержатся в Приказе № 403. Теперь подробнее о них.
Считаются обманутыми дольщиками и имеют право включиться в реестр следующие категории граждан:
- строительство домов которых прекращено или приостановлено на срок, превышающий 9 месяцев, по решению органов власти, выдающих разрешение на строительство;
- строительство домов которых приостановлено по решению органов власти, выдающих разрешение на строительство, и все обстоятельства свидетельствуют о том, что квартира не будет передана дольщику в срок, указанный в договоре;
- перед которыми застройщик не исполняет свои обязательства по сделке более чем 9 месяцев, а обязательства со стороны гражданина исполнены;
- ввод в эксплуатацию домов которых не может быть осуществлен вследствие нарушений застройщиком технических регламентов, проектной документации и т.п., и данные обстоятельства свидетельствуют о том, что квартира не будет передана дольщику в срок, указанный в договоре;
- у чьих застройщиков прекращено право владения и пользования земельным участком или действие документов, подтверждающих право строительства на указанном земельном участке, при этом все обстоятельства свидетельствуют о том, что квартира не будет передана дольщику в срок, указанный в договоре;
- которые признаны потерпевшими следователем, дознавателем или судом в рамках возбужденного уголовного дела по факту нарушения прав и интересов граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов;
- которые признаны потерпевшими, при этом имеется вступивший в законную силу приговора суда в отношении лиц, выполнявших управленческие, организационно-распорядительные или административно-хозяйственные функции в организации, которая являлась застройщиком;
- которые стали жертвами "двойных продаж", и этот факт установлен в судебном порядке;
- застройщики которых находятся в процедуре банкротства или ликвидации.
Как видим, перечень достаточно обширный и охватывает все проблемные случаи долевого строительства. Для включения в общефедеральный реестр дольщикам необходимо подготовить пакет документов, включающий в себя копию паспорта, копию договора, копии документов, подтверждающих внесение дольщиком денежных средств по договору. При наличии предоставляются также следующие документы: судебный акт об удовлетворении требований заявителя к застройщику либо приговор суда, по которому заявитель признан потерпевшим в рамках уголовного дела, копии документов о возмещении застройщиком заявителю суммы затрат в соответствии с действующим законодательством и определенной ценой сделки, решение суда о признании обоснованным требования заявителя о передаче жилых помещений или денежных требований, если застройщик находится в процедуре банкротства или ликвидации.
Следует предостеречь дольщиков от неучастия в банкротном деле в связи с необязательностью предъявления для включения в общефедеральный реестр решения суда о включении требований дольщика в реестр требований кредиторов. Защита прав по Приказу № 403 однобокая, поскольку позволяет претендовать только на получение жилого помещения. Безусловно, это главная цель дольщика, однако не стоит забывать, что участие в банкротном деле позволит предъявить к застройщику денежные требования в виде штрафных санкций (неустойка, пени, штрафы), которые не удовлетворяются за счет положений Приказа № 403.
Необходимо отметить, что рассматриваемый акт действительно работает. Многие дольщики, воспользовавшиеся данным способом защиты своих прав, уже получили жилые помещения. Среди них, к примеру, участники строительства ЗАО "Энергосройкомплект-М". В реестре пострадавших граждан Москвы, ведением которого занимается Москомстройинвест, по данным на август 2016 года находится 730 дольщиков. В аналогичном реестр Санкт-Петербурга – 1877 человек. Его ведет и обновляет местный Комитет по строительству.
В заключении отмечу, что описанным альтернативным способом защиты своих прав можно и нужно пользоваться. При правильном и структурированном походе к применению действующих положений законодательства можно добиться полного восстановления нарушенных застройщиком прав граждан – участников строительства.